INFORME APELACIÓN EN JUICIO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (parte demandada vencida totalmente)

 

Expediente Nº XX-XXXXX INFORME APELACIÓN

CIUDADANO:

JUEZ DEL JUZGADO SUPERIOR X EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO XXXXXXXX.

SU DESPACHO.

 

Yo, MANUEL ANTONIO AZANCOT CARVALLO, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad No. 3.751.146, e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 123.542, actuando en este acto en mi carácter de apoderado judicial del XXXXXXXXX, titular de la cédula de identidad No. V-XXXXXXXX, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, parte demandada en la presente causa, en lo adelante “parte demandada o representado”, representación la mía que consta de instrumento poder Apud Acta que cursa a los autos del expediente Nº XXXXX proveniente del JUZGADO XXXXXX DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO XXXXXX, siendo esta la oportunidad procesal, procedo en este Acto a presentar el INFORME a la apelación interpuesta sobre la sentencia proferida por el a quo en la causa que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara XXXXXXXXXXX, venezolana, mayor de edad, casada y titular de la cédula de identidad número V- XXXXXXXX. “en lo adelante demandante o parte actora” en contra mi representado, la cual presento de seguidas en los siguientes términos:

A MANERA DE EXORDIO

Toda vez que la apelación es el medio para poder impugnar la sentencia injusta y contraria a derecho, y, por lo tanto con los defectos, errores e injusticias proferidas por el a quo en la sentencia recurrida y que le causen un agravio al impugnante, es por lo que en tal sentido esto será el objeto de este informe de apelación, es decir, probar por medio de él de manera irrebatible la ilicitud o vicios de la sentencia recurrida en virtud que le causan un agravio a mi representado (Art. 297 CPC[1]), apelación presentada con el fin de impedir que la sentencia adquiera firmeza; es por lo que, en ejercicio del derecho fundamental a la defensa de mi representado (Art. 49 CRBV[2]), me propongo inteligenciar exhaustivamente el presente Informe en virtud que este recurso de impugnación está dispuesto como un juicio no solo de revisión de la sentencia proferida (en vista a su nulidad), sino también para el nuevo examen de la causa, únicamente en lo que ésta agravia al apelante para el caso de la contrariedad a derecho de aquella (la sentencia), de manera que le permita establecer al ad quem una NUEVA SENTENCIA libre de los yerros y vicios de la impugnada y que no desmejore los agravios denunciados en atención al principio de la “non reformatio in peius” que impide "reformar para peor" o "reformar en perjuicio", esto como una obligación de este Juzgado de Alzada de revisar, debido al efecto devolutivo, la completitud del fallo y en tal sentido de ser nulo extender la revisión a todo lo alegado y probado en autos para proferir una nueva sentencia libre de vicios y verdaderamente justa dentro de los límites de lo apelado (Art. 209 CPC).

En razón de lo inmediato anterior me propongo, en defensa efectiva de los derechos de mi representado, presentar un desarrollo prolijo y exhaustivo en tres partes, a saber: 1) La razones y fundamentos fácticos y de derecho que determinen la NULIDAD de la sentencia proferida por el a quo; 2) Revisión y análisis de todo lo alegado y probado durante el proceso desarrollado en la primera instancia, de manera de fundamentar una NUEVA SENTENCIA ajustada a la legalidad y la justicia del caso sub iudice; y 3) Fundamentado en lo que se desarrolle en el punto anterior, justificar la declaratoria CON LUGAR DE LA RECONVENCIÓN planteada y sus consecuencias.

1.- DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA APELADA

1.1.- INTRODUCCIÓN:

Con el objeto de poder lograr para mi representado la tutela judicial efectiva que este honorable Juzgado Superior le debe garantizar (Art. 26 CRBV), considero necesario contextualizar el proceso y la actividad del jurisdicente, no solo en sus las relaciones internas de hecho y de derecho en lo relativo con el desarrollo del proceso de cognición, en ambas instancias, sino con la adecuada contextualización externa con el régimen político-jurídico que debe imperar en nuestra sociedad y es el fundamento del régimen jurídico, especialmente en el ámbito procesal, lo cual considero no es cuestión baladí, por el contrario es un punto importante para inteligenciarle al Juez de Alzada la razones que fundamentan los defectos, errores e injusticias de los que adolece el fallo impugnado más allá de la sola legalidad, en aplicación tal y como han sido desarrollados estos fundamentos en el bloque de la legalidad.

Desde la creación de nuestra 1^ra. República en 1811, la naciente nación se configuró como una “República Constitucional Liberal”, por lo tanto, de Derecho, siguiendo principalmente los postulados provenientes de las dos verdaderas revoluciones políticas que influenciaron a las naciones occidentales, la norteamericana y la francesa, las cuales establecieron el completo divorcio entre la sociedad y el Estado, por lo que los órganos que ejercieran los Poderes Públicos, incluso el poder judicial, no podían inmiscuirse en el desarrollo de la libre personalidad de los ciudadanos integrantes de esa sociedad, ni afectar arbitrariamente derechos fundamentales como la propiedad privada y la autonomía de las voluntades libre y legalmente manifestadas, en tanto que sus actuaciones debían estar circunscritas a una norma de RANGO LEGAL que estableciera claramente los límites y el alcance de sus competencias. Es por lo que la razón teleológica del sistema Constitucional es la LIMITACIÓN del ejercicio del Poder Público, incluso el de administración de justicia.

Desde el instante mismo de la instauraron de las Repúblicas liberales democráticas, comienzan estas un proceso de evolución social en cuanto, para el caso que nos ocupa, a las responsabilidades sociales que tienen la necesidad de asumir los Estados modernos, lo cual se exacerba después de las dos grandes guerras, originando en los Estados del Common Law el llamado estado de bienestar, y para los Estados del denominado Derecho Continental o Derecho Civil, el Estado Social, NO SOCIALISTA, lo cual tiene este último su fundamento, entre otros, en el llamado principio de subsidiaridad, por medio del cual solo se justifica la intervención del Estado en los asuntos de la sociedad cuando ésta no pueda satisfacerse por sí misma sus necesidades y siempre que una norma de rango legal lo determine, es decir, en el Estado Social los Poderes Públicos deben respetar la autonomía de la voluntad de los ciudadanos y sus derechos fundamentales, e intervenir solo cuando éstos no puedan satisfacerse ni resolver por sí mismos sus necesidades sociales, por ejemplo el transporte público, la defensa nacional, los conflictos intersubjetivos (juicios), el monopolio del uso de la fuerza pública, entre otros de similar entidad.

En razón de lo anterior los ciudadanos podemos hacer absolutamente todo y obligarnos como nuestra voluntad lo determine, con el simple límite de no afectar el orden público, mientras que los funcionarios públicos, inclusive los operarios de justicia, no pueden actuar libremente, ni sobrepasarse más allá de las normas de rango constitucional o legal que le fijen sus competencias, las cuales, competencias, deben ser expresas y estar establecidas en las leyes. Para el caso de los jueces esos límites competenciales los establece en materia civil, fundamentalmente, el Código de Procedimiento Civil (CPC).

Es tan estricta esta esta limitación al ejercicio de las competencias públicas, que la carta magna establece que todo juez debe declarar (ipso iuris sin proceso de cognición) la nulidad de todo acto (Art. 334 CRBV), incluso jurisdiccional, que contraríe los principios y normas constitucionales (Art. 25 CRBV), en aplicación al principio de legalidad (Art. 137 CRBV) y mediante el control difuso cuando no exista una norma de rango legal que establezca cuál será el proceso para la declaratoria de nulidad, o en aplicación, como el que nos ocupa, con el proceso de apelación establecido en el CPC.

Lo dicho inmediatamente antes será importante para el análisis que presentaré infra.

1.2.- DE LA DISPOSITIVA DEL FALLO:

De una profunda revisión de la parte dispositiva del fallo se puede apreciar la dificultad para interpretar lo que dispone la sentencia recurrida y en consecuencia su ejecución, debido no solo a las contradicciones y a la falta de motivación en sus decisiones, lo cual hace nugatorio el control recursivo de esas decisiones (condenas), sino también por la falta de logicidad en sus resoluciones como pasamos a dilucidar.

Del fallo impugnado transcribo un resumen, a los efectos de poder establecer los principales vicios capaces de producir su nulidad, los cuales presento, de entre todos los puntos descritos en la dispositiva del fallo, solo los que considero fundamentales para el examen de la cognición que debe realizar el jurisdicente de alzada (tantum devolutum quantum appellatum) y por los cuales la recurrida fundamenta su decisión de “CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, puntos los cuales son los siguiente:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada, a dar cumplimiento a la tradición legal del inmueble y vender el bien inmueble de la opción de compra venta objeto del proceso (Describe el inmueble).

TERCERO: Se ORDENA (condena) a la parte actora, a pagar el saldo restante de la obligación, esto es la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.000.000,00). … “… cantidad condenada a pagar desde la fecha de admisión hasta que quede firme la presente sentencia”

CUARTO: A falta de cumplimiento voluntario este fallo servirá de título de propiedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del CPC, condena que está condicionada (es nuestro decir) a que la parte actora deberá consignar el saldo deudor, de lo cual se dejará constancia en autos.

SEXTO: Se declara INADMISIBLE la reconvención, punto que por la entidad de lo decidido no es posible la impugnación debido a que fue inadmitida (sacada del proceso) por lo que será analizado aparte el final de este informe

SÉPTIMO: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber sido vencida totalmente.

1.2.1.- PUNTO PRIMERO: Del resumen anterior observamos que el punto PRIMERO de la dispositiva, no puede ser aprehendido más que como una simple declaración de cual será objeto de la dispositiva del fallo en un todo, es decir, no se puede interpretar de él otra cosa que considerarlo como el simple epígrafe, o título del fallo, en el sentido de lo que él mismo dispone: “Se declara CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, y en virtud que no señala ninguna condena expresa, positiva y precisa con su correspondiente motivación fundamentada en lo alegado y probado en autos, sino que es una simple declaración de lo que el a quo considera es la amplitud del fallo, es decir, no establece ninguna declaración, o constitución de un derecho, ni impone condena alguna.

No obstante, como veremos cuando analicemos el punto TERCERO de la parte dispositiva y además las alegaciones y pruebas en el punto siguiente, esta afirmación de declaratoria “CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” es falsa, ya que el mismo a quo es quien directa y expresamente en esta misma sentencia, en el punto TERCERO, CONDENA a la parte actora a pagar una cantidad liquida de dinero que la parte demandada le había realizado oposición, tanto en su contenido como en su firma, a la documental aportada como prueba, dándole por consiguiente la razón al demandado cuando el a quo declaró con lugar la oposición que había realizado, esto en razón que la parte demandada había negado tempestivamente, dentro de su carga de alegación, el haber recibido pago alguno (un hecho negativo absoluto) y la parte actora, teniendo en consecuencia la carga de la prueba, no logró probar dicho pago alegado, en razón de lo cual la parte demandada no fue totalmente vencida, como lo establece el a quo, pues resultó vencedora en su alegato de no haber recibido ese pago que había sido invocado por la parte actora, a pesar que ésta había argüido que efectivamente si pagó, siendo por lo tanto que no hubo vencimiento completo de la demandante.

Lo anterior es totalmente cierto, sin considerar adicionalmente aun, como luego veremos, que tampoco probó la parte actora lo que ella misma denominó como pago inicial, ni que el demandado no cumplió con aportar la documentación exigida para la protocolización en el Registro Público, materias estas últimas que serán objeto de análisis infra.

En tal sentido esta alzada no puede determinar otra decisión que la de declarar sin lugar lo decidido por el a quo en este punto, por ser falso, y así solicito sea declarado.

1.2.2.- PUNTO SEGUNDO: En este punto SEGUNDO la condena del fallo consiste en: “Se ORDENA a la parte demandada, a dar cumplimiento a la tradición legal del inmueble y vender el bien inmueble de la opción de compra venta objeto del proceso”, donde se puede observar que está manifestada en esta condena la evidente actuación del a quo más allá del ámbito o límites de sus competencias tal y como le han sido fijadas por la Constitución y las leyes, lo cual, según lo descrito al inicio, en el punto INTRODUCTORIO, esta disposición del a quo se puede considerar como una conducta arbitraria por estar al margen de la Constitución y de la Ley al actuar más allá de los límites del ejercicio del poder que le establece el bloque de la legalidad, límites impuestos que le impiden afectar derechos fundamentales, como son el desarrollo de la personalidad, la autonomía de la voluntad y la propiedad privada, mientras no esté esa competencia agraviante establecida expresa y claramente en una norma de rango legal, lo cual evidentemente no sucede en nuestro estado de derecho por no existir dentro del sistema judicial esta competencia, razón por la cual nuestro régimen jurídico le impone al juez a quo el deber de dejar sentado en su sentencia la motivación y el fundamento legal en los cuales estableció lo condenado, de manera que nos pueda permitir ejercer el debido control recursivo, de lo contrario lo decidido es nulo de nulidad absoluta, bien por falta de aplicación de norma expresa para el caso sub iudice, bien por falta de motivación.

Los principios y normas constituciones se despliegan en normas de rango legal como un desarrollo directo de aquella. Este desarrollo legislativo de regulación de la actuación judicial en el ámbito civil está determinado, fundamentalmente, en el CPC.

Para poder determinar el régimen aplicable debemos establecer la naturaleza jurídica de lo peticionado por la parte actora y decidido por el a quo, en el entendimiento de determinar cuál deberá ser el tipo de sentencia: a) declarativa; b) constitutiva; o c) de condena, que permita conocer si la conclusión (síntesis) del silogismo lógico que debió aplicar el juez a quo se corresponde con lo alegado y probado en autos y que una vez plasmado en la sentencia (conclusión o síntesis) cumple las exigencias externas para su validez (artículos 243 y 244 del CPC)

De lo dispuesto en este punto SEGUNDO se evidencia que la sentencia es de condena, la cual se desdobla en la imposición de dos obligaciones de diferente entidad, y consecuencias jurídicas diferentes, a saber: a) una de hacer; y otra b) de dar.

En efecto, la sentencia ORDENA (condena) a la parte demandada a una obligación de hacer: “dar cumplimiento a la tradición legal del inmueble”, inmediatamente, mediante la conjunción copulativa “y”, impone al demandado otra obligación ontológicamente disímil, ahora de dar: “vender”. Ambas obligaciones de condena las impone sin motivación ni fundamento de derecho alguno, por lo que para conocer las razones de hecho y de derecho que pudieron haber influido en la psiquis del a quo para imponer la decisión establecida en este SEGUNDO punto de la dispositiva del fallo, debemos acudir a la parte motiva del mismo.

Tenemos que considerar primeramente que, para poder condenar a la parte demandada al cumplimiento de una obligación de hacer, debe existir en la ley o autos constancia cierta y exigible de esa obligación (legal o contractual) y la voluntad expresa de la ley de imponer su cumplimiento coactivo.

De las actas procesales se puede apreciar que la Litis se trabó, como un punto previo, en la determinación de la naturaleza jurídica del contrato suscrito, alegato éste de la parte demandada, al cual el a quo, después de una profusa argumentación en la parte motiva de la sentencia y de un análisis sobre los alegatos de hecho y de derecho, no concluyó de manera expresa, clara y concisa en cuanto a cuál debería ser la determinación de la naturaleza de dicho contrato, es así que simplemente concluye su prolijo análisis SENTENCIANDO en la siguiente forma: “… quedando establecido -tercer requisito- y este sería el complemento de la trilogía requerida para exigir judicialmente la ejecución del contrato, esto es, la demostración por parte de la actora del cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato, lo cual quedó evidenciado del abanico de pruebas aportadas al proceso. Y ASÍ SE DECLARA.” (Página 36 de la sentencia); siendo, no obstante lo anterior, que en el desarrollo de este mismo análisis en la parte motiva del fallo deja claramente establecido su criterio en cuanto a lo que a su entender es la tipología del contrato suscrito, objeto del prolijo análisis, lo cual lo deja establecido en los siguientes términos: “Tenemos entonces, la existencia de un contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito por las partes, primer requisito, (…)” (Página 35 de la sentencia), es decir en criterio y palabras del propio jurisdicente de Primera Instancia, el contrato suscrito es una “promesa bilateral de compraventa”, la cual no contradecimos.

Ahora bien, según sentencia vinculante de la Sala Constitucional[3], la cual formó parte integral de la contestación a la demanda y por lo tanto de los alegatos de la parte demandada, así expresamente lo dejamos sentado por haberla reproducido in integrum formando parte indisoluble de nuestros alegatos dentro de la contestación y en ese sentido lo reconoció el a quo en su sentencia (2^do párrafo página 6), tomando como decir propio todo lo dicho en el “OBITER DICTUM”, razón por lo que le solicitamos al jurisdicente de alzada considere esta sentencia de la Sala Constitucional como un alegato de la parte demandada a los efectos de su labor jurisdiccional, sentencia ésta de la cual el a quo ha debido tener conocimiento pleno pues la mentada sentencia, según el punto CUARTO de su decisión, de manera expresa y clara estableció: “Se ORDENA remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia”, decisión ésta, mediante la cual esta Sala Constitucional, a través del “OBITER DICTUM” que presentó, dejó claramente sentado que los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preliminares a otro futuro, cuestión esta que será objeto de análisis más profundo en otro punto posterior.

No obstante, debemos significar que el contrato entre las partes se suscribió el año 2017, mientras que la demanda se interpuso el año 2018, siendo que la sentencia de la Sala Constitucional es del año 2015, por lo que, ratione temporis, sus criterios jurisprudenciales son los aplicables al caso sub iudice, y no las sentencias invocadas como alegatos por la parte actora y por el a quo como fundamento en su sentencia, las cuales datan de fechas anteriores al 2015, “la sentencia N° RC-818, de fecha 8 de diciembre de 2014” (página 34), “la sentencia dictada en fecha 22 de marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-c-2012-000274)” (Página 37 y 38) , tal y como analizaremos con más exactitud posteriormente, por lo tanto, estos criterios jurisprudenciales invocados fueron superados por la sentencia de la Sala Constitucional señalada, y en consecuencia aquellos debían haber sido abandonados por esta nueva sentencia, la cual fue posterior temporalmente y vinculante, pues, de aplicar aquellas, como pretende el a quo, se estaría violando la confianza legítima y la expectativa plausible de los justiciados al aplicarles criterios superados y abandonados, máxime por jurisprudencias vinculantes (Art. 335 CRBV).

Siendo así las circunstancias de derecho establecidas en la sentencia vinculante de la Sala Constitucional antes indicada, y concurriendo con lo que determinó clara y expresamente el a quo en su sentencia, estableciendo que el contrato de marras suscrito entre las partes es una promesa bilateral de compraventa, se concluye que solo puede originar obligaciones personales y bajo ningún concepto “reales”, con las cuales se pretende condenar a la parte demandada al obligarla a realizar la tradición legal del inmueble, es decir, no existe la obligación contractual, mucho menos legal, ni constitucional que obligue al demandado a cumplir la condena impuesta por el a quo. Debemos resaltar que este tipo de condena, dentro de nuestro sistema legal, solo existe y es aplicable a los casos en los cuales sea un tercero, no propietario, ni poseedor legítimo, quien perturbe o se haya apropiado indebidamente, sin título legal, el inmueble reivindicado por el propietario o poseedor legítimo, lo cual no es el caso que nos ocupa en virtud que el inmueble le pertenece de pleno derecho al demandado (hecho no controvertido) y que evidentemente no quiere enajenar su propiedad privada, ni que la misma salga de su patrimonio, siendo por lo tanto una indebida intromisión del juez a quo en la esfera de sus DERECHOS FUNDAMENTALES al intentar despojar al propietario genuino de su bien tenido en legitima propiedad privada, lo cual es una violación flagrante a las garantías constitucionales sobre la propiedad (Art. 115 CRBV) y a la tutela judicial efectiva (Art. 26 CRBV) en vista que es el propio Juzgado quien está perturbando el derecho de propiedad con su sentencia de “condena de hacer”, al imponerle al demandado que transfiera su propiedad sin mediar título legítimo alguno, ni tener éste la voluntad expresa de hacerlo, ni existir norma de rango legal ni constitucional que así lo establezca, pues, como el mismo a quo determinó, el contrato es simplemente una promesa bilateral de compraventa que establece, a decir de la Sala Constitucional, obligaciones personales y no es, por lo tanto, un contrato que produzca obligaciones reales, ni tampoco es un contrato definitivo (OBITER DICTUM vinculante), es decir, no existen en el contrato obligaciones reales (infra fundamentaremos legal y doctrinariamente este impedimento del juez).

Más perturbador a los derechos fundamentales del demandado y violatoria a la tutela judicial que debe brindarle el Poder Judicial, es la “condena de dar” su legítima propiedad, al obligarlo a “VENDER” su inmueble, lo cual como ya he adelantado, esta condena no es posible en un sistema constitucional y por lo tanto de derecho, en el cual el ejercicio del Poder Público no puede inmiscuirse en la esfera de actuación de los particulares para afectar el libre ejercicio de la autonomía de la voluntad de los ciudadanos y menos aún afectarla más allá de su ámbito competencial en sus derechos fundamentales (derecho de propiedad), pues de ser así estaríamos ante una vía de hecho constituida por un acto tiránico (inconstitucional).

La sentencia vinculante de la Sala Constitucional antes reseñada, en vista de los dos planteamientos que anteceden, clara y sabiamente dejó sentado lo siguiente:

“El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo” [MÁS CLARO IMPOSIBLE].

 

En razón de esto, en nuestro sistema jurídico, fundamentado en el Estado Constitucional, le está proscrito a los poderes públicos, ergo: judicial, tal y como ampliamente hemos dicho, el poder de afectar derechos fundamentales como la propiedad privada, menos aun interviniendo directamente en otro derecho fundamental como lo es la autonomía de la voluntad de los ciudadanos, si no está “concedido expresamente por la ley”.

Es un principio que en nuestro sistema jurídico no pueden existir las ventas obligadas (contratos de compraventa), están completamente proscriptas, como serían las “condenas judiciales de dar en venta”, pues estarían viciadas en una, sino en la principal, condición esencial para la existencia de los contratos (artículo 1141 CC), condición la cual es el “CONSENTIMIENTO” libremente manifestado y de ser así serían por lo tanto nulas absolutas. En el derecho comparado, los sistemas jurídicos se cuidan de no violar estos principios de respeto al derecho de propiedad, por tal razón, ese “derecho absoluto de la propiedad privada”, por las necesidades sociales, ha tenido que ir evolucionando y por lo tanto morigerar ese poder de dominus sobre la cosa que ostenta el propietario, hasta llegar a establecer que la propiedad privada ahora está solamente “sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Solo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización podrá ser decretada la expropiación[4] de cualquier clase de bienes” (Art. 115 CRBV), ninguno de los señalados supuestos para afectar la propiedad privada se dan en el caso de marras, y por lo tanto, la condena impuesta en la recurrida por el a quo debe ser proscrita, nula absoluta.

Por lo anterior es nula, por inconstitucional, la “condena de dar” en VENTA que impone la sentencia recurrida a la parte demandada, la cual recae sobre un bien inmueble de éste, toda vez que no existe obligación contractual (real), ni mucho menos instrumento normativo con rango, valor y fuerza de ley, menos constitucional, que obligue al demandado a vender su propiedad por encima de su voluntad (consentimiento), pues como ya hemos advertido, el contrato suscrito solo estableció la obligación personal de manifestar su voluntad de vender en un momento posterior mediante un contrato futuro del cual el contrato hasta ahora suscrito solo lo fue instrumental, en tal sentido, la voluntad recogida en este contrato fue simplemente una promesa personal de manifestar su voluntad en otro momento, esta conclusión es en virtud que el propio a quo expresamente dispuso que el contrato suscrito debía ser una promesa bilateral de compraventa, y el cual, en aplicación de la sentencia vinculante de la Sala Constitucional, solo puede establecer obligaciones personales por ser un simple contrato preliminar (de tracto sucesivo) e instrumental a otro futuro donde las partes concreten, en un momento posterior, sus correspectivas voluntades simples y personalmente prometidas.

Por todas las razones esbozadas solicito a este Juzgado de alzada declare la nulidad de la condena de este punto de la dispositiva, que por la gravedad de sus vicios afecta a la sentencia in totum, y así expresamente sea establecido.

1.2.3.- PUNTO TERCERO: La sentencia recurrida CONDENA en este punto TERCERO a la parte actora, como una condicional previa para que ésta pueda solicitar la ejecución de la sentencia, condena esta impuesta: “… a pagar el saldo restante de la obligación, … la cantidad condenada a pagar desde la fecha de admisión hasta que quede firme la presente sentencia”, por lo que esta condena declarada y condicionada por el a quo deja establecido, como primera apreciación, el no vencimiento total de la parte demandada como equivocadamente lo estableció el a quo, ni el vencimiento completo de la parte actora, según erróneamente lo declara en el punto SÉPTIMO de la dispositiva.

Lo sentenciado por la recurrida en este punto TERCERO al CONDENAR a la parte ACTORA a pagar previamente una cantidad de dinero a la cual ESTABA OBLIGADA desde ad initio por el contrato (incumplimiento de la parte actora), el cual fue establecido por el a quo como un fundamento de la sentencia, concatenando esta condena con la dispositiva del fallo contenida en el punto CUARTO siguiente, viola el artículo 244 del CPC, al establecerse UNA CONDICIÓN a dicha sentencia, como lo es la de pagar primero, para que se pueda ejecutar ésta, por lo que a tenor de lo dispuesto en el antes citado artículo del CPC, la sentencia es nula, de nulidad absoluta, POR SER CONDICIONAL.

Igualmente, esta condena demuestra fehacientemente el incumplimiento doloso (por ser contrario a lo alegado) de las obligaciones contraídas por la parte actora al suscribir el contrato objeto de esta causa que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara, por lo que es procedente y efectiva la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO por incumplimiento de acuerdo a lo establecido en el artículo 1167 del CC, fundamento de la Reconvención que analizaremos infra.

Es muy importante señalar en este punto que esta condena a la parte actora, evidentemente, le causa un agravio, lo cual sería la causa justificativa y suficiente para que ésta debiera haber ejercido su derecho a la acción recursiva de apelación, la cual no ejerció, y por lo tanto es aplicable el criterio universalmente aceptado de la aquiescencia a tal condena del agraviado (la parte demandante), por lo tanto, el no ejercicio de este derecho a impugnar la condena que le perjudica se debe entender que es debido a que ha aceptado el hecho generador de la condena (el incumplimiento del pago) y así solicitamos sea declarado por ad quem.

Nuestro sistema procesal se rige por el principio dispositivo, el juez no puede actuar de oficio, por lo que el juez ad quem debe ceñirse a lo apelado, en aplicación de principio “tantum devolutum quantum appellatum” (tanto deferido cuanto apelado) y por la “non reformatio in peius” (no reformar a peor) y en tales razones no puede oírse, de darse el caso, ningún informe de adhesión a esta apelación por parte de la demandante en relación con el agravio de esta condena, y que de esa manera desmejore la situación del apelante (la parte demandada).

Por las razones antes esbozadas estas convierten a esta sentencia en nula y así respetuosamente solicitamos sea declarado.

1.2.4.- PUNTO CUARTO: Esta parte de la sentencia del fallo contenida en el punto CUARTO es del tenor siguiente:

CUARTO: A falta de cumplimiento voluntario por parte de la demandada, este fallo servirá de título de propiedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso la parte actora deberá consignar ante el tribunal el saldo deudor, de lo cual se dejará constancia en autos.

 

Esta dispositiva del fallo impugnado presenta graves e insalvables vicios de nulidad, como lo son, principalmente: 1) No se presenta como una decisión expresa, positiva y precisa que determine con precisión el objeto sobre el cual recae la condena; 2) Además, de violar las normas y principios establecidos en el bloque de la constitucionalidad a los que hiciéramos referencia en la parte introductoria y en el punto SEGUNDO, y es inejecutable por ambigua e imprecisa; 3) Es nula, como ya adelantamos en el punto TERCERO, por establecer una condición previa para que el cumplimiento de la sentencia pueda ser posible (Art. 244 CPC); y 4) Es contraria a los supuestos de hecho que establece en artículo 531 del CPC aducido como fundamento por la recurrida.

Desarrollo de los puntos señalados:

1) El dispositivo de esta parte del fallo establece: “A falta de cumplimiento voluntario por parte de la demandada”, pronunciamiento éste que realiza sin determinar a cuál cumplimiento se refiere. Como ya hemos visto supra en este Informe, la recurrida ha condenado a la parte demandada a: a) Dar cumplimiento a la tradición legal del inmueble; b) Vender; y además tomando en cuenta este punto bajo análisis se infiere c) Que la parte demandada debe recibir el pago al cual fue condenada la parte actora; son tres objetos diferentes.

En tal razón la sentencia es inejecutable por no establecer de manera expresa, positiva y precisa a cuál objeto se debe aplicar lo decidido, en violación de lo establecido en el numeral 5 del artículo 243 del CPC, y así respetuosamente solicito sea decidido por esta alzada.

2) Por no haber norma de rango legal, ni título ejecutivo alguno para establecer la condena en este punto, y, consecuentemente, no lo puede describir la recurrida por no existir ley que la fundamente (a la condena) y en tal virtud la parte agraviada se encuentra impedida de controlar recursivamente el mismo por no existir adecuada motivación ni fundamento de ley, sin embargo, establece la recurrida en la dispositiva contenida en este punto CUARTO que el fallo se constituya en título de propiedad, lo cual para este caso concreto es un verdadero contrasentido esta orden, irreflexiva y al calco del texto normativo, por lo que un documento de 49 páginas como lo es la sentencia, forme parte de los protocolos del Registro Público en sustitución del que debería ser el documento no suscrito, todo lo cual realiza sin indicar lo conducente para que se produzca dicha sustitución, siendo que en buen derecho lo que debió suceder es que la sentencia no fuese de CONDENA, como sucede en este caso, sino DECLARATIVA de haberse producido el negocio jurídico y de cuál debería ser el documento que la sentencia hará valer como las veces del incumplido, tal y como lógica y asertivamente señala la sentencia indicada de la Sala Constitucional (no aplicada por el a quo), lo cual realiza en los siguientes términos:,

Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.

 

Más adelante complementa esta misma idea de la siguiente manera:

Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.

 

Extracto jurisprudencial y vinculante que no requiere para su entendimiento ninguna explicación, es claro y conciso, habla por sí solo.

Como tampoco aplicó el a quo la doctrina más calificada que desarrollaremos luego.

Las consecuencias de aplicar la condena establecida en este dispositivo del fallo sería el despojo de la propiedad privada por no estar presente la participación de la libérrima voluntad del propietario, quien no posee el deber legal de soportar tal imposición, lo cual se constituye en un acto de exceso de poder al intentar espoliar al legítimo propietario de un bien sin su consentimiento y sin que exista norma de rango y fuerza de ley que lo establezca, por lo que esta sentencia sería un acto inconstitucional censurable judicialmente mediante el control difuso de constitucionalidad.

Además de lo inmediato anterior, la recurrida en este punto CUARTO no indica de manera precisa a cuál objeto material se refiere, como dejamos establecido antes, tampoco determina al patrimonio de quién ingresará el bien en propiedad, ni mucho menos cómo ingresará (legalmente) al patrimonio de la parte demandada el pago por el que ha sido condenado a la parte actora si aquella (el demandado) se niega a recibir voluntariamente dicho pago, no existe ley ni forma de obligar este cumplimiento a ningún accipiens en sistema jurídico venezolano, ni siquiera la oferta real cumple este propósito.

Como podemos observar es en demasía la ambigüedad e ilicitud que presenta la sentencia, por lo que, además de la INCONSTITUCIONALIDAD que apareja por inmiscuirse y afectar derechos fundamentales sin ley que la fundamente, es inejecutable por oscura e imprecisa, todo lo cual la vicia de nulidad absoluta, por lo que pedimos que así sea declarado.

3) Las sentencias deben bastarse a sí misma y permitir se pueda cumplir el mandamiento por ella impuesto de manera directa y sin cortapisas, ejecutándose tal y como se haya determinado e impuesto en la dispositiva de la sentencia, esto es el telos por el cual el legislador castiga con la nulidad absoluta cualquier decisión judicial que sea CONDICIONAL, pues la ejecución de la misma estaría supeditada al cumplimiento de una situación o condición futura, cuya incidencia real sería incierta, imprevisible su cumplimiento, pues su ejecución estaría sujeta al azar de la vida, se puede dar o no la condición, solo el albur lo determinará, lo cual va en contra de la seguridad y certeza jurídica que debe garantizar una sentencia por ser una verdadera ley para el caso concreto.

En el caso que nos ocupa, la sentencia estableció la previa condición que la parte actora, para poder solicitar la ejecución del fallo, primero debería cumplir con la condición de “consignar ante el tribunal el saldo deudor, de lo cual se dejará constancia en autos”.

Surgen entonces muchas dudas para poder ejecutar el fallo: ¿Qué sucede si la parte actora no puede cumplir con la condición por encontrarse en quiebra civil o en indigencia? ¿Cómo se podría ejecutar el fallo en aquella condición? ¿Qué pasa si simplemente la parte actora condenada al pago no quiere cumplir, entonces la sentencia sobrevenidamente sería nula? ¿Si por algún hecho de terceros o incluso por un hecho del príncipe hay imposibilidad de cubrir y cumplir con el pago condicionado, qué sucedería? Pudiendo haber tantas otras situaciones como infinitos actos y hechos se pudieran suceder. En cualquier caso, consecuentemente, la sentencia sobrevenidamente se haría nula por inejecutable, lo cual es contrario al desiderátum de seguridad jurídica que debe brindar una sentencia y lo cual es el telos de los artículos del CPC antes invocados y de seguidas descritos.

Por el hecho cierto que lo sentenciado, tanto en el punto TERCERO como en el CUARTO de la recurrida, imponen la CONDENA a la parte actora, como condición previa para que pueda solicitar la ejecución del fallo, es decir, la CARGA[5] (término entendido dentro del ámbito procesal) de pagar la obligación contractualmente adquirida e incumplida, su resultado, de acuerdo a lo establecido en el numeral 5 del artículo 243, concatenado con la consecuencia del artículo 244, ambos del CPC, es la nulidad absoluta, y así solicitamos sea declarado.

4) En este punto, lo establecido por la dispositiva es contrario a los supuestos de hecho que estatuye, imperativamente, en artículo 531 del CPC, como una garantía a los derechos fundamentales y a la seguridad jurídica, siendo que es el único fundamento de derecho aducido como motivación del fallo que haya sido propuesto por el a quo, artículo cuyo texto es el siguiente:

Artículo 531 - Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.

 

Para poder subsumir los hechos que han sido alegados y probados de este proceso, según ha sido el criterio establecido por el juez a quo, dentro de los supuestos fácticos que establece la norma transcrita, de manera de poder establecer el silogismo lógico que permita llegar a la conclusión que determine el alcance que el a quo trató de darle a la sentencia (la síntesis), debemos realizar primero un esfuerzo intelectivo que permita aislar de la “parte motiva” esos hechos que el a quo determinó como ciertos y probados.

Lo primero que debemos observar, como ya fue analizado y determinado supra en este Informe, es la incongruencia de lo establecido por el a quo en la parte motiva, como decisión al fondo de la controversia, en el sentido de que el contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito entre las partes ya equivalía al contrato de compra venta, lo cual lo dejo claramente sentado en los siguientes términos: “quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éste tipo de contratos equivale a un contrato de venta” (parte in fine de la página 36 de la sentencia). No obstante, contrariando el Juzgado de Primera Instancia su propia decisión, ordena que ahora sea el fallo y no el antes dicho contrato suscrito, ya declarado por el a quo como el contrato de venta, el que surta las veces de ese no suscrito contrato de compraventa.

Esta dualidad origina una incongruencia insalvable entre lo alegado y probado en autos y que fuese así establecido por el juez a quo, y la sentencia de fondo por él proferida, ya que, no obstante, estableció que el contrato de promesa bilateral de compraventa equivalía al contrato de compra venta (así lo decidió), y aun así dispone ahora que sea “el fallo” el que haga las veces del contrato no suscrito habiéndole dado ya existencia jurídica al primero. Esto haría inaplicable el artículo 531 del CPC aducido en la recurrida por falta de aplicación al no corresponder lo establecido en la sentencia al supuesto de hecho de la norma, toda vez que esta se aplica solo y únicamente al “contrato no concluido” y en este caso ese contrato, por decisión del juez, ya existe jurídicamente, ergo: está concluido y contenido en el contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito, por lo que debió haberlo declarado en la sentencia y no realizar la condena impuesta. En tal sentido la sentencia de la Sala Constitucional antes aducida, clara y categóricamente ha establecido de manera vinculante que:

“…no se requiere que el beneficiario [se refiera a la parte actora del proceso de cumplimiento de contrato] pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa [no constitutiva de condena] que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar” (enfatizado añadido)

 

El criterio vinculante anterior deja claro el yerro de la sentencia en este aspecto, más claro imposible.

En el caso, por demás negado, para la necesaria estructuración del silogismo lógico al que antes estructuramos, si utilizáramos como premisa las obligaciones contenidas en el contrato de promesa bilateral de compraventa, tampoco se podría establecer como premisa mayor del mismo las obligaciones establecidas por el a quo, puesto que, en ejercicio de la autonomía de su voluntad las partes contratantes, libérrimamente, decidieron excluir la aplicación de este artículo 531 del CPC, toda vez que ellas mismas establecieron expresamente para el caso del incumplimiento de alguna de las partes, como sanción ÚNICA Y OBJETIVA, la aplicación de las consecuencias de la cláusula penal que establecieron en la CLÁUSULA QUINTA del tantas veces indicado contrato de promesa bilateral de compraventa, por lo que en aplicación de las deciciones expresadas por las partes en ejercicio de la autonomía de sus voluntades (el contrato tiene fuerza de ley entre las partes artículo 1159 del CC), decidieron execrar por completo la aplicación de la norma aducida por el a quo (artículo 531 del CPC), ya que, como claramente y sin ambigüedad establece la norma que emana de ese artículo 531 del CPC, para que sea posible su aplicación exige dos condiciones no concurrentes pero necesarias: 1- siempre que sea posible y 2- no esté excluido por el contrato.

En cuanto a lo primero ya hicimos referencia a la imposibilidad jurídica que impone el sistema constitucional, al dejar claramente establecido: “El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley“ (ver sentencia Sala Constitucional ampliamente descrita); y en cuanto a la segunda condición necesaria impuesta por la ley, para el caso de incumplimiento en suscribir el contrato futuro de compra venta, según quedó establecido por la libérrima voluntad de las partes, lo que procede en este caso es la aplicación de la cláusula penal y no las consecuencias que establece el artículo 531 del CPC, en virtud que éstas, las partes, establecieron la aplicación de esta cláusula penal antes y en sustitución de las consecuencias del artículo 531 del CPC. Esta circunstancia de excepción a la aplicación del artículo 531 del CPC la expresa con meridiana claridad la sentencia de la Sala Constitucional, previamente identifica, en los siguientes términos:

El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.

 

Este criterio jurisprudencial de la Sala Constitucional merece un análisis que permita determinar el verdadero sentido y el alcance en cuanto a la interpretación de cuál debe ser el verdadero espíritu, propósito y razón que tuvo el jurisdicente constitucional al emitir este criterio jurisprudencial normativo (por su carácter vinculante) y entender la norma que emerge de su disposición para que podamos aplicarlo al caso concreto.

Así, el gran jurista José Melich Orsini, en su gran obra, Doctrina General del Contrato[6] ha dejado establecido como una división de las CLÁUSULAS PENALES en: a) Puras; y b) No puras. En las primeras las penas tienen una función estrictamente conminatoria o compulsiva y están desvinculadas de toda idea de compensación de daños y perjuicios (ibiden § 351-B letra b y § 351-C, página 564), mientras que la cláusula penal no pura “tiende a realizar acumulativamente, al lado de la función conminatoria típica, dirigida a reforzar o aun a crear la sanción, una función indemnizatoria del incumplimiento definitivo de la obligación (cláusula penal compensatoria) (ob cit. Ibídem) Es esta última función indemnizatoria o de liquidación anticipada de los daños y perjuicios compensatorios o moratorios la que subraya el artículo 1258 CC., que dice “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal”. Es claro que el legislador patrio estableció en el CC a las cláusulas penales, fundamentalmente, como una función indemnizatoria del incumplimiento definitivo de la obligación (cláusula penal compensatoria).

Por su parte el autor patrio Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones – Derecho Civil III, Tomo II – Universidad Católica Andrés Bello – Caracas 2007”, estable que: “La cláusula penal es una obligación o estipulación accesoria mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución de la obligación, (…), el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación” (ibídem § 1302 pág. 937). Más adelante establece “que hay dos clases de cláusula penal:”

A) La cláusula penal compensatoria, que como su nombre lo indica, es aquella destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, total o parcial, de la obligación y por lo tanto no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal.

 

B) La cláusula penal moratoria, que es la indemnización debida por el deudor en los casos de retardo en el cumplimiento de la obligación, y por tanto, su ejecución puede ser pedida junto con el cumplimiento de la obligación principal.

 

Siendo cónsono con el criterio del autor Melich-Orsini, entendemos que el autor Maduro Luyando establece que estas dos clases de cláusulas penales se corresponden a una subdivisión de las que el primer autor calificó como la cláusula penal “no pura” por su carácter indemnizatorio, en contraposición de las “puras” que tienen una función estrictamente conminatoria o compulsiva y están desvinculadas de toda idea de compensación de daños y perjuicios.

Analizando ahora el criterio jurisprudencial y concatenándolo con las citas de autoridad que anteceden, no podemos interpretar otra cosa que la Sala Constitucional al establecer que la cláusula penal puede impedir “el recurso a la ejecución específica” mediante una cláusula penal, aunque “no significa por sí sola, que queda excluida esta opción”, se está refiriendo en que esa excepción o impedimento solo se refiere a LAS CLÁUSULAS PENALES PURAS, ya que estas simplemente “tienen una función estrictamente conminatoria o compulsiva y están desvinculadas de toda idea de compensación de daños y perjuicios”, es decir, no se refiere a la cláusulas penales compensatorias, como lo es la establecida en el contrato de marras.

Para el caso que nos ocupa, de un estricto análisis de la cláusula penal que las partes suscribieron en el contrato promesa bilateral de compraventa, y aplicándole la doctrina antes descrita como un criterio de autoridad a la misma, cláusula esta la cual fue el producto de la libérrima voluntad de las partes contratantes en uso de su derecho al ejercicio de la autonomía de sus correspectivas voluntades, mediante las cuales MANIFESTARON CLARA Y UNÍVOCAMENTE, que para el caso de incumplimiento de cualquiera de las partes la consecuencia debería ser única y exclusivamente la aplicación de esta cláusula penal como resarcimiento o indemnización de daños y perjuicios y por lo tanto no las consecuencias establecidas por el artículo 531 del CPC por falta de aplicación a la situación fáctica (proscripción del net bis in ídem) consistente no en el resarcimiento de daños, así decidido por las partes, sino por el contrario la condena a ejecutar lo prometido, ajeno a la realidad contractual, cláusula penal de naturaleza contractual la cual es evidentemente del tipo compensatorio por tener una función de compensación a los daños y perjuicios, por no ser una “cláusula penal pura” y desvinculada de la idea de compensación de los daños causados por el incumplimiento, por lo tanto, como lo ha dejado establecida la doctrina de la Sala Constitucional, ésta excluye por completo la aplicación de las consecuencias del antes mentado artículo 531 del CPC, por lo cual no puede ser aplicable al caso de marras.

En consecuencia, como bien lo dejado sentado la sentencia vinculante de la Sala Constitucional: “siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido” [se refiere a la exclusión del artículo 531 del CPC] para poder impedir el ejercicio de la acción judicial, esta manifestación quedó plenamente satisfecha por la unívoca voluntad expresada por las partes en la cláusula penal compensatoria suscrita en el contrato de promesa bilateral de compraventa mediante la cual deciden execrar la aplicación de las consecuencias del artículo 531 del CPC y que prevalezca la imposición de dicha cláusula penal, tal y como así quedó expresamente declarado en el contrato suscrito con las siguientes palabras:

QUINTA: Las partes convienen en la siguiente cláusula penal: En caso que no se suscriba el documento definitivo LA de compra-venta por ante la oficina de registro correspondiente, por causas imputables al LA COMPRADORA, LA VENDEDORA retendrá el 10% de la suma de entregadas como arras es decir la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL (Bs. 1.500.000,00), dicha suma quedará en plena propiedad DEL VENDEDOR como única indemnización por los daños y perjuicios que le fueren causados por el incumplimiento y reintegrará al LA COMPRADORA la cantidad de DIECISÉIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 16.500.000,00). Si fuere el caso de que el documento definitivo de Compra-Venta no se suscribiere por ante la oficina de registro correspondiente por causas imputables EL VENDEDOR, este se obliga a reintegrar a la COMPRADORA la suma recibida al momento de la autenticación de este documento, es decir la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) más la cantidad de UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), como única indemnización por daños y perjuicios que le fueren causados por el incumplimiento. Es entendido que a los efectos de esta cláusula el incumplimiento debe producirse dentro del lapso de vigencia del presente contrato.

 

Cláusula que, aunque mal redactada, es lapidaria en cuanto a la verdadera voluntad de las partes. Primeramente, se observa que las partes expresamente hacen notar que la misma representa unívocamente su verdadera voluntad, pues este aserto se manifiesta de manera por demás evidente por el hecho que es la única de las cláusulas del contrato en la cuales las partes remarcan, subrayando, el epígrafe de la misma, denotando que representa su real y cierta voluntad, lo cual cumple con la exigencia de la doctrina jurisprudencial de la Sala Constitucional antes transcrita y que establece: “siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido”. Además, se puede determinar que es una cláusula penal compensatoria (cuantifica a priori y compensa los daños y perjuicios independiente de cuál fuese su cuantía verdadera), lo cual está acorde con la doctrina antes descrita como ya hemos analizado en líneas superiores. De su texto se observa que, efectivamente, la voluntad expresada es que el supuesto de hecho para la aplicación de la cláusula penal, como exclusión de las consecuencias que establece el artículo 531 del CPC, es precisamente: “En caso que no se suscriba el documento definitivo”, lo cual representa precisamente el supuesto de hecho de la norma aducida y la causa petendi de esta acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por lo que, siendo ésta la causa, su consecuencia será lo que determina la cláusula penal compensatoria por el incumplimiento de la obligación contraída mediante el contrato solicitado en cumplimiento (causa y efecto) y no la que estable el artículo 531 del CPC. Además, es categórica y tajante la expresión “…como única indemnización por los daños y perjuicios que le fueren causados por el incumplimiento…”, lo que quiere significar que esa es precisamente la voluntad unívocamente manifestada para el caso de incumplimiento, por lo que debe proceder, como consecuencia del incumplimiento es “únicamente” la indemnización que establecieron en la cláusula penal y no la ejecución forzosa de suscribir el contrato. Por lo que no es posible aplicar por el incumplimiento de suscribir el contrato definitivo las consecuencias del artículo 531 del CPC, establecido por el fallo recurrido, por haber sido expresamente excluido por la voluntad unívocamente manifestada de las partes y así está establecido expresamente por la ley que se pretende aplicar.

Aún más; como ya hemos señalado, en el supuesto por demás negado de haberse cumplido los condicionales necesarios de aplicación de la norma aducida por el a quo, como son la posibilidad de su aplicación y la no exclusión por el contrato mismo (los que evidentemente existen); para los casos como el que nos compete, es decir, contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad, la misma norma es tajante y categórica, no admite discusión ni duda, al establecer y exigir que: la sentencia sólo producirá estos efectos si, y solo si, la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos, significación, según el propio texto de la norma que “debe existir constancia auténtica en los autos” del cumplimiento de la obligación, lo que quiere decir que dicha constatación debe ser previa y no en acto, ni mucho menos futura, no como en el caso que nos ocupa que ni tan siquiera existe aún dicha constancia por ser una condición impuesta en la condena del fallo. El texto de la norma es lapidario en sus exigencias, establece mediante el adverbio “sólo” (con tilde) como única posibilidad para que se produzca el efecto del contrato no cumplido que exista, por lo tanto y PREVIAMENTE A LA SENTENCIA “constancia auténtica” del cumplimiento de las prestaciones de la parte actora, como lo es el pago de lo que pretende le sea vendido, lo cual, esta condición de la norma lógicamente evitaría la necesidad de tener que imponer una condena condicional que obligue a cumplir con el pago “condicionado” para que se pueda ejecutar la sentencia, por lo que al haber sido condenada la parte actora al pago por el incumplimiento de su obligación contraída mediante el contrato suscrito, no es aceptable que sea la sentencia la que remedie este yerro de no haber podido existir en autos constancia de esa exigencia legal y previa por no haber sido la demandante diligente en el cumplimiento de sus obligaciones, lo cual intenta soslayar la recurrida estableciendo una “CONDICIÓN” impropia a la sentencia que subsane esta falta, para que el cumplimiento de la sentencia pueda ser posible. Nos atrevemos a advertir que la situación fuese diferente si la parte actora, al proponer la demanda, diligentemente hubiese podido consignar el saldo insoluto, dejando constancia autentica en autos antes de la sentencia. La sentencia de la Sala Constitucional a la que hemos hecho referencia en varias oportunidades, no sin razón, ha dejado clara y diáfanamente establecido también como criterio vinculante lo siguiente:

“Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido” (enfatizado añadido).

 

Situación lógica, pues de no ser de este modo ocurrirían casos absurdos y de imposible cumplimiento de la sentencia como el caso de marras, donde la única ilógica e ilícita solución que consideró el a quo fue la de establecer una CONDICIÓN a la sentencia consistente en el pago del comprador, posterior a la sentencia, lo que no hace otra cosa de viciar de nulidad la sentencia, como en efecto denunciamos en este informe.

Por estas últimas razones la Sala Constitución, en el mismo “OBITER DICTUM”, concluye:

En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva

 

En síntesis, para el caso de autos y del incumplimiento probado de cualquiera de las partes, lo único que procede es la aplicación de la cláusula penal compensatoria, que en uso de la autonomía de sus voluntades establecieron libérrimamente las partes en el contrato suscrito. Es inaplicable el artículo 531 del CPC por no existir en los autos del expediente constancia autentica, y previa a la sentencia, que pruebe el cumplimiento de la obligación de pagar por parte de la demandante, amén de los otros vicios descritos al inicio de este punto.

Por lo tanto, es nula de toda nulidad la totalidad de la sentencia recurrida por error de aplicación del artículo 531 del CPC y así solicitamos lo declare este Juzgado de Alzada.

1.2.5.- PUNTO SÉPTIMO: La decisión que establece la recurrida en este punto SÉPTIMO de la parte dispositiva del fallo es nula por ser el producto de la aplicación de un falso supuesto, en efecto, la sentencia condena a la parte demandada en costas por (a su decir) haber sido vencida totalmente, pero es el caso que es el mismo juez a quo quien deja establecido, en el punto TERCERO de la parte dispositiva del fallo, que CONDENA a la parte actora al cumplimiento de una de las obligaciones contraídas en el documento de promesa bilateral de compraventa, lo cual deja en evidencia la falsedad de este supuesto al establecer que la parte actora no cumplió con todas sus obligaciones contractuales, ni la parte demandada fue derrotada completamente al reconocerle la recurrida a esta su alegato de no haber recibido el pago por el cual condenó a la parte actora.

Por lo que este Juzgado Superior debe declarar la nulidad de lo decidido por el a quo en este punto SÉPTIMO por falso supuesto, y así solicitamos sea declarado.

1.3.- A MANERA DE SÍNTESIS DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA APELADA: Fundamentado en todo el análisis que antecede sobre los puntos que describen la parte dispositiva de la sentencia apelada, se concluye que la misma debe ser inexorablemente declarada completamente nula, de nulidad absoluta en virtud de lo siguiente:

PUNTO PRIMERO: No establece ninguna condena y es falso su contenido.

PUNTO SEGUNDO: Se debe declarar la nulidad de lo decidido por haberse sobrepasado el juez a quo en sus potestades como jurisdicente dentro de un sistema constitucional y por lo tanto de derecho, en consecuencia, por no ser procedente la condena de realizar la tradición del inmueble y por no poder condenar a la parte demandada a la obligación de dar, consistente en la coacción impuesta de vender su propiedad, nulidades absolutas por inconstitucionales todas que afectan la totalidad del fallo.

TERCERO: Se debe declarar la nulidad absoluta de la sentencia en un todo, por lo decidido en este punto en vista que viola el artículo 244 del CPC, al establecerse una condición, como lo es la de pagar primero, para poder solicitar la ejecución de la sentencia, en tal razón es nula, de nulidad absoluta, por ser condicional.

CUARTO: La nulidad de lo decidido en este punto se debe declarar por la errada aplicación del artículo 531 del CPC.

SÉPTIMO: Por no ser procedente la condenatoria en costas a la parte demandada, debido a que no fue vencida totalmente en virtud de haber vencido en su alegato de no haber recibido el pago argüido por la parte demandante, según como lo estableció la misma sentencia recurrida en el punto TERCERO de la parte dispositiva, debe declararse la nulidad de lo decidido en el punto SÉPTIMO por falso supuesto.

1.4.- CONCLUSIÓN DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA APELADA

Por todas las razones antes expuestas y analizadas, no siendo concurrentes, sin embargo, individualmente consideradas capaces de producir cada una de ellas la nulidad absoluta de la sentencia, es por lo que respetuosamente solicito SEA DECLARADA por este honorable Juzgado de alzada LA NULIDAD DE LA SENTENCIA RECURRIDA, y en uso de su potestad jurisdiccional, devenida del efecto devolutivo de la presente apelación como exigencia al sistema de la doble instancia, y con fundamentos en el análisis de las actas procesales que conforman el expediente sub iudice que de seguidas presentaremos, pronuncie UNA NUEVA SENTENCIA libre de los vicios delatados y que sea verdaderamente justa por estar ajustada a la ley y al derecho, la cual sea el producto, dentro de lo denunciado en esta apelación, de lo exactamente alegado por las partes, con fundamento en lo adecua y racionalmente probado tomando en cuenta la completitud de todos los medios de prueba que conforma el expediente, y que de una manera lógica y concatenada sean valorados para hallar la verdadera, lógica y legal realidad procesal que dé origen a la nueva sentencia según lo que establece el artículo 12 del CPC, el cual vincula por completo al juez ad quem.

2.- ANÁLISIS DE LAS ACTAS PROCESALES

DE LO ALEGADO Y PROBADO EN AUTOS:

2.1- INTRODUCCIÓN: De la revisión del texto contentivo de la sentencia recurrida, sin que esta revisión sea un profundo y profesional análisis semiótico, se infiere que el a quo no fundamentó por completo su sentencia en la realidad de los alegatos de las partes, ni con una adecuada valoración de las pruebas, al menos no fue exhaustivo con los alegatos y pruebas de la parte demandada, los cuales evidentemente no los consideró, en vista que se aprecia que las defensas y excepciones planteadas no fueron oídas, ni tan siquiera el derecho invocado que incluía a la sentencia de la Sala Constitucional en su doble condición: a) fuente del derecho argüido, y b) alegatos esgrimidos. Al menos no hay evidencia que de manera expresa indique que así haya ocurrido y además no fueron valoradas adecuada y exhaustivamente las pruebas, es más aun, muchas no fueron ni tan siquiera tomadas en cuenta, lo anterior sin que se encuentre justificación, ni la debida motivación según lo exige la ley para tal desproporcionada y desequilibrada omisión.

De la contrastación de todo lo alegado por la parte demandada cursantes en las actas del expediente, con lo establecido en el texto de la sentencia recurrida, por la correspondencia si se quiere negativa, da la impresión de haberse producido el mismo efecto propio del espejo que refleja la imagen invertida de la realidad que se presenta frente a él, por lo que el texto de este informe contrastado, ahora como espejo retrovisor, con el texto del fallo proferido por el a quo, le devuelve a este texto lo que en nuestro criterio recursivo debió ser la justicia del fallo, circunstancia esta que solicitamos compruebe el ad quem al revisar las actas del proceso, las cuales evidentemente fueron tomadas en contrario o ni tan siquiera vistas por el a quo.

Esta apelación no se constituye en un nuevo juicio, sino la revisión de la injusticia o ilegalidad de la sentencia recurrida y señaladas en este informe, y en caso afirmativo, como ya lo hemos realizado y concluido en puntos anteriores de este informe, donde se dedujo que la misma debe ser declarada nula en virtud de los vicios que adolece, además, debido al efecto devolutivo el cual le trasmite al ad quem el conocimiento de la causa en apelación, cuyo efecto natural es que éste recibe el poder de juzgamiento (jurisdicción) sin que se constituya esta causa en un nuevo juicio, sino una etapa continuadora del primigenio cuyo objeto debe ser, como ya se adelantó, la revisión de la sentencia y de resultar injusta o ilícita proclamar su nulidad y pronunciar una nueva sentencia libre de los yerros y vicios de la primera, nueva sentencia la cual debe ajustarse al principio de personalidad el cual establece que la misma solo beneficiará al apelante, y que cuyos límites estén determinados por apelación en aplicación del principio del “tantum devolutum quantum appellatum” (tanto deferido cuanto apelado) y por la “non reformatio in peius” (no reformar a peor) de manera que la nueva decisión abarque solo lo denunciado por el apelante y no desmejore su situación, además de fundamentarse, debido al principio dispositivo, estrictamente a lo alegado y probado en autos y en esta impugnación para poder darle satisfacción a lo estrictamente solicitado en este escrito de Informe, sin ir más allá de él.

En razón de lo inmediato anterior es por lo que en este informe haremos un análisis que establezca una estricta correspondencia biunívoca entre lo alegado y probado en autos y nuestra argumentación recursiva, por lo que pedimos al jurisdicente baje completamente a las actas del proceso, las cuales damos por reproducidas completamente en este escrito y solo nos referiremos a ellas para su desarrollo en cuanto sea necesario en nuestros alegatos recursivos.

2.2.- CÓMO QUEDÓ TRABADA LA LITIS PRINCIPAL:

De una minuciosa revisión del escrito libelar de la demanda y de las defensas y excepciones establecidas en la contestación, quedó establecida la contienda en los siguientes términos:

2.2.1.- ANÁLISIS DE LOS ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

1.      Que las partes suscribieron un contrato, el cual el a quo calificó como promesa bilateral de compraventa, situación de hecho reconocida por la parte demandada, tanto en lo que se refiere al contrato per se, como en la calificación dada por el a quo, por lo cual: NO ES UN HECHO CONTROVERTIDO la suscripción de este contrato, tampoco SE CONTROVIERTE la calificación que le dio el a quo como contrato de promesa bilateral de compraventa.

2.      Según el contrato suscrito: El demandado había prometido vender a la demandante, y ésta a comprar un inmueble de su exclusiva propiedad, lo cual se debía haber cumplido en un futuro acto, de lo cual SE CONTROVIERTE que la calificación del contrato sea una VENTA pues se alegó por parte de la demandada que solo tendrá efecto como tal en otro acto futuro, por ser una promesa consistente en una obligación de hacer, por lo tanto, futura y no en acto (ver punto B de la página 7 de la sentencia).

3.      Que el objeto del contrato lo constituye la promesa de comprar un inmueble constituido por un apartamento ubicado en Guatire. El cual se encuentra ampliamente descrito en autos y que es propiedad del demandado, todo lo cual NO ES UN HECHO CONTROVERTIDO.

4.      Que el demandado es el propietario del inmueble según Documento debidamente Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio XXXXXXXXX del Estado XXXXXXXXX, documento público ampliamente descrito en el libelo de la demanda, lo cual NO ES UN HECHO CONTROVERTIDO.

5.      Que el precio de la venta del inmueble sería de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 30.000.000,00), lo cual NO ES UN HECHO CONTROVERTIDO.

6.      Que el precio que debió cancelar la demandante, según la obligación contraída en el contrato de promesa bilateral de compraventa sería mediante dos pagos y en dos momentos, a saber:

a.      QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) AL MOMENTO DE LA FIRMA del contrato de promesa bilateral de compraventa. SE CONTROVIERTE este pago el cual debió haberse realizado al momento de la autenticación del contrato, lo cual no sucedió en ese acto por no haberse producido y en consecuencia no lo certificó la Notario, como tampoco en ningún otro momento a pesar de haber sido una carga de la parte actora su probanza. NO SE CONTROVIERTE la obligación de pagar asumida por la parte actora (INCUMPLIDA).

b.      QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) al momento ante la firma de venta definitiva ante el Registro Correspondiente. NO SE CONTROVIERTE ESTA OBLIGACIÓN, pero no se reconoce este pago por no haberse realizado y por lo tanto no pudo ser probado, constituyéndose en otra de las obligaciones la cual no fue cumplida por la parte actora.

7.      Que se estableció en la cláusula tercera la obligación del demandado a que entregara las llaves del inmueble máximo a los diez días posteriores a la firma del contrato de promesa bilateral de compraventa, obligación que NO ES UN HECHO CONTROVERTIDO, la cual cumplió oportunamente el demandado.

8.      Que se produjo la venta pura y simple al ejercer la OPCIÓN DE COMPRA la demandante por el hecho de hacerle entrega al demandado la INICIAL convenida (NO CUMPLIDA) de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00). De lo cual SE CONTROVIERTE que se haya producido la venta pura y simple por la razón de no haber manifestado el demandado en acto su voluntad de vender que fuese prometida, y también ES CONTROVERTIDO el pago no efectuado.

9.      Que en fecha Ocho de marzo de 2017, la demandante le hizo un ABONO al demandado por la cantidad de DOCE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 12.750.000,00), tal como se puede evidenciar de recibo de pago (DOCUMENTO DE SEGUNDO ABONO) debidamente suscrito por los promitentes VENDEDOR y COMPRADOR, de la “la cosa opcionada en venta” (decir solo de la parte actora en su libelo de demanda). Pago el cual SE CONTROVIERTE por no haber sido posible que la demandante lo probara debido a que nunca se realizó; NO SE CONTROVIERTE la calificación realizada por la demandante en el sentido de que actuaron en su condición de “PROMITENTES”, es decir, quienes prometen hacer o realizar algo futuro, no en acto (Prometer según la RAE: Esperar algo o mostrar gran confianza de lograrlo), ni tampoco SE CONTROVIERTE la calificación de “OPCIONADA” (de opción) a lo que fue prometido en venta (Opción según la RAE: 1) Libertad o facultad de elegir. 2) Elección (acción de elegir). 3) Cada una de las cosas a las que se puede optar), conceptos que se deben tomar en cuenta al momento de interpretar las conductas de las partes y sus consecuencias jurídicas.

10.  Que el demandado se obligó a hacer entrega oportuna del documento de Liberación de Hipoteca pendiente, lo cual no fue objeto de la obligación contraída por el demandado en el contrato, se constituye solo un decir de la demandante a lo que si realmente se había obligado (CLÁUSULA SEXTA), lo cual fue aportar toda la documentación pertinente, especialmente lo relativo a la Solvencia del Derecho de Frente, la Carta Catastral y el Registro de Vivienda Principal imprescindible para tal acto formal (decir de la demandante). Obligaciones todas estas que fueron cabal y oportunamente cumplidas por el demandado, así queda demostrado por la confesión (decir lo que la perjudica) realizada por la demandante al dejar clara y expresamente sentado “…que habiendo sido informada [la demandante] de que ya existían TODOS los recaudos necesario, el día Siete (7) de Agosto de 2017, finalmente se traslada a la Oficina Subalterna de Registro correspondiente a realizar los cálculos y el oportuno pago de aranceles para la presentación del documento definitivo de la venta, lo cual se puede evidenciar de Planilla CONSTANCIA DE RECEPCION (Art. 49) Número de Trámite: 237.2017.3.842, elaborada por la Oficina de Registro Público del Municipio XXXXXXXXX del Estado XXXXXXXXX, y que acompañamos al presente escrito libelar, identificada con la letra  ´E´; estableciéndose el día Jueves, 10 de Agosto de 2017, para que se realizara la protocolización del documento de la venta” (Enfatizados añadidos) (A confesión de parte, relevo de pruebas), la demandante reconoce haber sido informada y recibido TODA la documentación imprescindible que había asumido como obligación aportarle el demandado, pues con las mismas documentales oportunamente aportadas ella pudo lograr que el Registro Público admitiera el trámite y fijara la fecha de protocolización, lo cual solo es posible, únicamente, si se cumplen con la entrega de todos los requisitos de ley, en consecuencia se prueba, sin duda alguna, el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el demandado en el sentido de haber entregado la documentación imprescindible para tal acto formal (decir de la demandante). Es importante destacar que este trámite para lograr la venta le corresponde, por su naturaleza, al vendedor, por lo que esta iniciativa de la parte actora es algo inusual, realizada con la única intención de intentar poner en mora al demandado, afirmación esta que realizamos en virtud que quien realizó este trámite, la parte actora, no se lo notificó adecuada y eficientemente al verdadero interesado quien era el vendedor (no hay constancia en autos de esta exigencia natural), lo que demuestra que no fue más que un ardid para proponer la presente demanda.

11.  Que “…llegada la referida fecha [10 de Agosto de 2017] EL VENDEDOR, sin motivo ni justificación alguna, ha colocado todas las trabas posibles para no realizar la firma definitiva de la venta convenida; pretendiendo de manera por demás descabellada, condicionar la firma del documento definitivo por ante el Registro, a un cambio de las condiciones en que fue  establecida la negociación”, alegato este de las supuestas exigencias realizadas al demandado y de ciertas trabas para no realizar la firma definitiva, las cuales son simples decires de la actora, alegatos estos que no fueron probados (procesalmente no existe - no hay acta que prueba la conminación al cumplimiento-), no pudiendo exigir cumplimiento de algo no notificado (Artículo 1137 del CC).

12.  Que en escrito a la contestación de la reconvención la parte demandante trae al juicio nuevos alegatos, los cuales, son impertinentes debido a que no guardan relación directa con la reconvención, más si con la demanda principal que ya había sido contestada, impertinencia de los alegatos lo cual originó que la defensa del demandado se opusiera mediante escrito consignado oportunamente y el cual tampoco fuera oído por el a quo, en consecuencia, se deben tener como no alegados estos nuevos hechos relacionados a la demanda principal, pues de ser así se crearía un gran desequilibrio procesal al no disponer el demandado oportunidad para contradecir estos nuevos hechos, lo anterior no obstante el fallo recurrido sacó de la cognición de la Litis la reconvención como su contestación al declarar la inadmisibilidad después de haber sido admitida y contestada sin oposición, de todo lo cual deberá pronunciarse el ad quem.

2.2.2- ANÁLISIS DE LOS ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

1.      Que es necesario que el jurisdicente determine, en atención a la potestad interpretativa de los contratos que le confiere el artículo 12 del CPC, cuál es la tipología del contrato suscrito entre las partes de manera de poder establecer las consecuencias que de él se deriven, tipología que debe fundamentarse en la sentencia vinculante de la Sala Constitucional, Tribunal Supremo de Justicia, Nº de sentencia: 878, Expediente Nº 14-0662, Fecha: 20/07/2015, Ponente: Marcos Tulio Dugarte Padrón, aplicable, ratione materiae y temporis; doctrina jurisprudencial esta la cual tomamos como alegato nuestra y formando parte de la carga alegativa del demandado y así expresamente se dejó sentado en el escrito a la contestación de la demanda y que por consiguiente debe ser fuente de derecho para dilucidar esta apelación. Nuestro alegato fue que el contrato suscrito es un contrato preliminar instrumental para la suscripción de un futuro contrato de compraventa (ver líneas 4 y 5 de la página 8 de la sentencia), siendo que el a quo, en la recurrida, determinó la calificación del contrato suscrito en los siguientes términos: “Tenemos entonces, la existencia de un contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito por las partes, primer requisito, (…)” (Encabezado del último párrafo de la Página 35 de la sentencia). Determinación del juez a quo la cual NO LA CONTROVERTIMOS.

2.      Que las partes, ya desde la contestación (no tomado en cuenta este alegato) excluyen la posibilidad de la ejecución forzosa en especie del contrato, la cual se pudiera producir mediante una posible sentencia de condena (Ex artículo 531 CPC), ya que en la Cláusula Quinta, expresan, y claramente convienen, su inequívoca voluntad en establecer la cláusula penal (compensatoria), para el “caso de que no se suscriba el documento definitivo LA (sic) de compra-venta por ante la oficina de registro correspondiente, por causas imputables a LA COMPRADORA, (…)” (Sic) (consecuencia semejante, aunque mal redactada, para el caso de incumplimiento del Vendedor). Como se puede observar, sin ningún lugar a duda posible, las partes, para el caso de incumplimiento de cualquiera de ellas, lo cual ya lo preveían y previno el demandado, es decir, ante la renuencia de alguna de partes en suscribir el contrato definitivo (el contrato futuro) establecieron, en uso de la autonomía de sus voluntades, que no se aplicara la supuesta CONDENA de ejecución en especie que pudiera establecer el artículo 531 del CPC, sino solo el resarcimiento de daños y perjuicios previamente establecidos y tasados en la cláusula penal del tipo compensatorio, lo cual sería no solo la consecuencia natural, sino necesaria, en virtud que no procede como consecuencia de la aplicación del artículo 531 del CPC una sentencia de Condena, sino una Declarativa del negocio jurídico ya consumado. Lo cual significa que queda excluida la ejecución forzosa del contrato incumplido por la parte accionante (ver análisis detallado infra).

3.      Que como conclusión, el contrato suscrito es: Un contrato preliminar, por lo tanto, instrumental a un futuro contrato definitivo, el cual sí tendrá las obligaciones realmente sustanciales de un verdadero contrato de compraventa (Libro Tercero, Título V del CC), es además un negocio jurídico bilateral con obligaciones sinalagmáticas perfectas, cuya obligación es de un hacer (un contrahere), consistente en la de obligarse mutuamente en dar su consentimiento, en un futuro momento, para formar el contrato definitivo de compraventa. No es un verdadero y eficaz contrato de Opción de Compraventa, como lo ha calificado, erradamente la parte actora, lo cual se desprende de la imposición doctrinaria vinculante de la Sala Constitucional antes referida (ex artículo 335 CRBV) y de las explicaciones y conclusiones previas. Las partes excluyen la ejecución forzosa en especie, y por lo tanto solo es posible el resarcimiento de daños y perjuicios, establecidos en la cláusula penal compensatoria.

4.      Que la obligación principal adquirida por las partes mediante el contrato suscrito, ampliamente identificado en líneas previas de este informe, es la de un hacer o contrahere, y no la de ejecución de obligaciones sustanciales de un verdadero contrato de compraventa, aunque sean las que persiguen en el futuro (trasferencia de la propiedad inmobiliaria) y constituya la CAUSA (Artículos 1157 y 1158 del CC) última o impulsiva que lleva a las partes a contratar, contrato que las partes, en uso de la autonomía de sus voluntades, excluyen la ejecución forzosa que estable el artículo 531 del CPC, y que por lo tanto no es posible que sea un contrato de opción (ver 2^do párrafo página 8 de la Sentencia).

5.      Que el demandado se obligó a realizar la entrega de las llaves, obligación que quedó establecida en la Cláusula TERCERA, la cual cumplió tal y como expresamente recoció la parte actora en su escrito libelar, por lo que se constituye en un hecho NO CONTROVERTIDO, y demuestra el cumplimiento de esta obligación por parte del demandado dentro del iter del desarrollo de un contrato de tracto sucesivo, cuyas consecuencias resolutorias tendrán efecto ex tunc.

6.      Que el demandado se obligó mediante la Cláusula Sexta “…a entregar a LACOMPRADORA (sic) todos lo recaudos necesarios para lograr laprotocolizacióndefinitiva (sic) del documento final de Venta”, obligación que también cumplió oportunamente, lo cual queda probado, sin ninguna duda razonable, por cuanto fue precisamente la parte accionante, a su decir, quien realizó en tiempo hábil los trámites legales y exigidos por el Registro correspondiente, lo cual solo lo pudo realizar con la presentación de la documentación aportada oportunamente por el demandado. Es una máxima de experiencia el hecho que ningún Registro Público en Venezuela admite trámite para su protocolización sin verificar previamente los requisitos de fondo y forma sustanciales y exigidos legalmente (los indicados por la parte demandante y que le fueran exigidos al demandado), solo una vez cumplidos y aportados todos los requisitos legales, tal y como lo señala la demandante, es cuando el Registro puede emitir la planilla denomina la PUB (Planilla Única Bancaria) para exigir el pago de las tasas y aranceles, no puede ser antes so pena crear un caos tributario, planilla que la demandada dijo clara y expresamente, en el libelo de la demanda, haber liquidado, al dejar claramente sentado lo siguiente: “…finalmente se traslada [se refiere a la demandada] a la Oficina Subalterna de Registro correspondiente a realizar los cálculos y el oportuno pago de aranceles para la presentación del documento definitivo de la venta, lo cual se puede evidenciar de Planilla CONSTANCIA DE RECEPCION (Art. 49)”, lo cual es prueba que el trámite se realizó completa y adecuadamente en tiempo hábil por haber sido aportada al Registro, oportunamente, la documentación exigida que la parte actora le endilga al demandado que no cumplió, siendo por lo tanto totalmente falso, pues de lo contrario no se hubiese materializado el trámite admitido por la parte demandante, el cual se realizó sin conocimiento de la parte demandada, trámite que aunque realmente se realizó, además que no existe en autos prueba de NOTIFICACIÓN de este trámite al demandado ni reclamo alguno exigiendo el cumplimiento de esta obligación de entregar la documentación requerida en virtud que cumplió oportunamente con la entrega, máxime que la documentación es de su exclusiva pertenencia y pudo llegar a las manos de la parte actora solo porque aquel se las entregó, como ella misma lo reconoce al introducirla al trámite del Registro (acto que no le correspondía y no notificó), y que sin el cumplimiento del demandado no sería cierta la confesión de la demandante, en vista que ese trámite ante el Registro quien lo realiza es ella misma sin la intervención del demandado, lo cual expresamente reconoce la demandante al decir, en su escrito libelar, refiriéndose al trámite que ella realizó, lo siguiente: “lo cual se puede evidenciar de Planilla CONSTANCIA DE RECEPCION (Art. 49) Número de Trámite: 237.2017.3.842, elaborada por la Oficina de Registro Público del Municipio XXXXXXXXX del Estado XXXXXXXXX, y que acompañamos al presente escrito libelar, identificada con la letra  “E”; (…)”, documental que expresamente damos por reconocida en su conjunto (Constancia y anexos) para que surta los efectos legales y sea admitida como plena prueba, documental reconocida en la que la demandante aparece como responsable del trámite y que fue aportada al expediente por ella. Como conclusión de este alegato: el demandado cumplió exactamente con su obligación contractual (cláusula sexta) de entregar oportunamente (en tiempo hábil) la documentación requerida consistente en la Solvencia del Derecho de Frente, la Carta Catastral y el Registro de Vivienda Principal para poder protocolizar el futuro contrato de compraventa, como en efecto lo pudo realizar la demandante ante el Registro Público.

2.3.- CÓMO QUEDÓ TRABADA LA RECONVENCIÓN:

De acuerdo al derecho que le otorga el artículo 1167 del CC al demandado, el cual es del siguiente texto: (cito)

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

 

Y en vista del incumplimiento manifiesto por parte de la demandante, en sus obligaciones contraídas mediante el contrato ampliamente identificado, el cual fue suscrito, entre ésta y el demandado en fecha martes 07 de marzo de 2017, ante la Notario del Municipio XXXXXXXXX del Estado XXXXXXXXX, y que quedara inserto en los Libros de Autenticaciones llevado en esa Notaría Pública, bajo el N° X, tomo XX, incumplimiento de pago de la demandante que ha sido ampliamente descrito y demostrado ut supra en este escrito de informe y en extenso en el de la contestación a la demanda, respetuosamente SOLICITAMOS sea RESUELTO el contrato de promesa bilateral de compraventa, y como consecuencia de esa resolución, sea restituida la prestación ya cumplida por mi representado, la cual ha sido descrita y demostrada igualmente antes en este escrito de informe y en la contestación al fondo de la demanda, consistente en el hecho de haber realizado la entrega material del inmueble de su propiedad mediante la entrega de las llaves, como cumplimientos de una obligación contraída en el contrato del cual solicitamos sea resuelto, entrega realizada de manera simplemente simbólica (ver 2^do párrafo de la Sentencia, página 9), no significando la traditio legal, al hacerle entrega a la demandante de las llaves del inmueble para su revisión y conocimiento físico, según quedó establecido como una obligación del demandado en la CLÁUSULA TERCERA, en los siguientes términos: “EL VENDEDOR se compromete a entregar las llaves del inmueble antes descrito, máximo diez (10) días posteriores a la firma de la presenta autenticación de este documento, por ante la Notaría del Municipio XXXXXXXXX”, en tal sentido, siendo que la acción resolutoria produce efectos restitutorios, ex tunc, al extinguirse las obligaciones, así, el autor Melich Orsini ha dicho: (cito)

En esta nueva situación que la sentencia crea entre las partes, si la prestación cumplida por el actor y que se trata de destituirle, consiste en una cosa cierta que existe todavía en el patrimonio del demandado, ya sea que la titularidad de tal tiempo pertenezca a quien tiene derecho de recuperarlo o que pertenezca a una tercera persona y que su reclamante la hubiera transferido al demandado en razón del mismo contrato quiera ha sido declarado resuelto, si tratara de una simple entrega forzosa encuadrable en el marco del art. 528 del Código de Procedimiento Civil.[7]

 

Es por lo que solicitamos expresamente que en la sentencia que se produzca, se condene a la demandante a realizar entrega material del inmueble propiedad del demandado, el cual es “destinado a vivienda principal, distinguido con el número (15C-5), ubicado en la planta Cinco (5) del Edificio N° Quince (15) del Conjunto Residencial XXXXXXXXXXX, situado en el sector el XXXXXXXX, de XXXXXXX, Municipio Autónomo XXXXXXXXX, del Estado XXXXX”, inmueble ampliamente descrito en autos de este expediente y en el cuaderno de Medidas, entrega que solicito sea decretada en la sentencia en aplicación de lo establecido en el artículo 528 del CPC, el cual es del texto siguiente:

Artículo 528: Si en la sentencia se hubiere mandado a entregar alguna cosa mueble o inmueble, se llevará a efecto la entrega, haciéndose uso de la fuerza pública, si fuere necesario.

Si no pudiere ser habida la cosa mueble, podrá estimarse su valor a petición del solicitante, procediéndose entonces como si se tratara del pago de cantidad de dinero.

 

En razón de lo antes expuesto, respetuosamente solicito a este digno Juzgado de Alzada, sea declarada con lugar LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO CULPOSO DE LA DEMANDANTE, y se condena a LA RESTITUCIÓN DE LA PRESTACIÓN CUMPLIDA del demandado, la cual fue la de haber realizado la entrega material del inmueble mas no legal (traditio), por lo que solicito se decrete la entrega material del mismo, sentencia que se pronuncie sobre la condenatoria de costas, costos y el pago de los daños y perjuicios que pudieran ocasionar esta entrega.

En este punto es importante aclarar que por haberse desarrollado la Litis mediante dos demandas, la principal y la reconvención, sus condenas y consecuencias son independientes, en tal sentido, ante el incumplimiento de las obligaciones contraídas mediante la demanda principal lo que procede es el resarcimiento de daños establecidos previamente y tasados en la cláusula penal, mientras que las consecuencias de la declaratoria con lugar del juicio reconviniente origina daños y perjuicios distintos de aquel por ser otro juicio.

2.4.- DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS Y LA VALORACIÓN DE LA PRUEBAS CORRESPECTIVAS:

Según el análisis realizado sobre los alegatos de las partes, tal y como quedó plasmado en los puntos anteriores, podemos determinar que la Litis se circunscribe a los hechos controvertidos los cuales infra se relacionan, y que contrastaremos con el acervo probatorio correspectivo, de manera de poder dilucidar su verdad procesal y la consecuencia jurídica que determine la ley que le sea aplicable. En tal sentido haremos una valoración de cada una de las pruebas que le sean pertinente aplicar a cada hecho controvertido. En resumen, los hechos controvertidos los podemos sintetizar en los siguientes puntos:

1.      LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO SUSCRITO ENTRE LAS PARTES, lo cual se desdobla en dos situaciones a dilucidar:

a.      La tipología del contrato.

b.      Si verdaderamente el contrato suscrito entre las partes se corresponde en la realidad al contrato definitivo de COMPRAVENTA.

2.      CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE LA PARTE ACTORA:

a.      Pagar un primer pago de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) al momento de suscribir el contrato.

b.      Un pago de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) a pagar al momento de suscribir el documento definitivo de compraventa (Segundo momento).

3.      PAGO DEL SEGUNDO ABONO ADUCIDO POR LA PARTE ACTORA.

4.      CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE LA PARTE DEMANDADA:

a.      Entrega de las llaves del inmueble.

b.      Entrega de la documentación exigida para la protocolización ante el Registro Público.

5.      OBLIGACIONES CORRESPECTIVAS DE LAS PARTES:

a.      Suscribir el contrato definitivo de compraventa en un segundo momento.

b.      Aplicación de la excepción de contrato no cumplido.

6.      RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO.

7.      OBLIGACIONES DERIVADAS:

a.      Entrega material del inmueble.

b.      Condenatoria en costas.

 

DESARROLLO DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS Y LA VALORACIÓN DE LA PRUEBAS CORRESPECTIVAS

2.4.1.- LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO SUSCRITO ENTRE LAS PARTES, lo cual se desdobla en dos situaciones a dilucidar:

2.4.1.1.- La tipología del contrato:

Este punto fue desarrollado y analizado en extenso en el escrito a la contestación de la demanda, al cual nos remitimos para una argumentación más amplia y concluyente.

En el “derecho de las obligaciones” los contratos no se califican ni se individualizan por el nomen iuris que le endilguen las partes, sino en base a la verdadera intención que estas persigan, así lo acoge y desarrolla el legislador en la norma contenida en el párrafo in fine del artículo 12 del CPC, el cual establece:

“Artículo 12: (Omissis)

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”

 

Norma que le establece la potestad (deber de ejercer un poder impuesto por el derecho) al juez de la causa para que pueda y deba interpretar los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, es por tal razón que la Sala Constitucional se refiere a esta potestad en los siguientes términos:

En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

 

Consideramos que lo anterior justifica con creces el alegato del demandado en su escrito de contestación a la demanda, en el sentido de solicitar que se estableciera, prima facie, y como requisito previo a la cognición del juicio la determinación de la naturaleza jurídica del contrato objeto de la Litis, por lo que de seguidas presentaremos resumidamente la esencia de la Sentencia de la Sala Constitución en lo referente al tipo de contrato tal y como lo determinó el a quo en la sentencia recurrida, al establecer que se trata de un contrato de promesa bilateral de compraventa.

En sintonía con lo anterior, el Juez a quo dejó establecido en la sentencia recurrida lo siguiente: “interpretación que no es sustitutiva de la voluntad de las partes, sino que la misma debe ser producto de tener en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes; y elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe” (Página 31) decisión del fallo al cual nos adherimos.

Como vemos, es una potestad del juez determinar el verdadero propósito y la intención que pudieron haber tenido las partes al obligarse mediante un contrato. En razón de lo cual, como insistimos en la contestación a la demanda es importante determinar judicialmente cuál es ese verdadero tipo de contrato que tuvieron en mente las partes al manifestar su voluntad y de esa manera establecer las consecuencias jurídicas que la ley les establece de acuerdo al tipo de contrato que corresponda (Sentencia de la SC).

En el escrito de contestación a la demanda después de un extenso y pormenorizado estudio llegamos a la conclusión que el contrato suscrito, el cual es el objeto de la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, es:

Un contrato preliminar, por lo tanto, instrumental a un futuro contrato definitivo, el cual sí tendrá obligaciones realmente sustanciales de compraventa, es además un negocio jurídico bilateral con obligaciones sinalagmáticas perfectas, cuya obligación es de “un hacer” (un contrahere), consistente en la de obligarse mutuamente en dar su consentimiento en un futuro momento, para formar el contrato definitivo de compraventa. No es un verdadero y eficaz contrato de Opción de Compraventa, como lo han calificado erradamente, lo cual se desprende de la imposición doctrinaria vinculante de la SC (ex artículo 335 CRBV) y de las explicaciones y conclusiones previas. Las partes excluyen la ejecución forzosa en especie, y por lo tanto solo es posible el resarcimiento de daños y perjuicios.

 

El Juez a quo en su sentencia recurrida realiza un profuso análisis referente a este tema, sin ser concluyente en cuanto a la determinación de la naturaleza de dicho contrato, como conclusión de su prolijo análisis establece su SENTENCIA de la siguiente forma: “… quedando establecido -tercer requisito- y este sería el complemento de la trilogía requerida para exigir judicialmente la ejecución del contrato, esto es, la demostración por parte de la actora del cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato, lo cual quedó evidenciado del abanico de pruebas aportadas al proceso. Y ASÍ SE DECLARA.” (Página 36 de la sentencia, lo cual no dice nada al respecto); siendo no obstante, que en el desarrollo previo de su análisis deja claramente establecido su criterio en cuanto a lo que en su entender es la tipología del contrato suscrito, dejándolo establecido en los siguientes términos: “Tenemos entonces, la existencia de un contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito por las partes, (…)” (Página 35 de la sentencia), es decir, en criterio y palabras del juez a quo, el contrato suscrito es una “promesa bilateral de compraventa”, definición que NO CONTRADECIMOS y a la cual el jurisdicente debe aplicarle, como el mismo dejó establecido: “las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe”. Lo que significa que es necesario atribuirles las consecuencias jurídicas que establece la Sentencia de la Sala Constitucional ampliamente descrita ut supra como marco legal (marco normativo del jurisdicente constitucional). En conclusión, el contrato objeto de la demanda de cumplimiento es una promesa bilateral de compraventa.

Aplicando los criterios jurisprudenciales, debemos entender a estos contratos de promesa bilateral de compraventa como, acertadamente estable la sentencia vinculante, de la siguiente manera: “Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa” (sentencia de la SC) [Habla por sí sola].

Más adelante la misma sentencia estable lo siguiente: “En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar”, contrario a lo que estableció el a quo en su sentencia, en la cual estableció mediante una SENTENCIA DE CONDENA que el fallo sea el que supla el contrato no suscrito. Continua la sentencia de la SC en su análisis dejando claro lo siguiente: “Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales” [Esto es lo que debió ser la realidad de la sentencia].

La sentencia vinculante aclara cual es el alcance de las sentencias constitutivas en los siguientes términos: “En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil)”. Para luego establecer sus consecuencias de la siguiente manera: “máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que ´´…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos´´ (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta” [Mejor semejanza con la realidad del caso sub iudice es imposible].

Lo dicho anteriormente, la sentencia vinculante lo puntualiza, como para que no quede duda en cuanto al alcance y las consecuencias de este tipo de contrato, con la siguiente exigencia: “Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido” [Es inexplicable que debiendo haber sido conocido este criterio vinculante no se le haya aplicado al caso que analizamos].

Entre las exclusiones que para la ejecución mediante una sentencia declarativa estable la sentencia vinculante, está lo siguiente: “También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que, de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios”, tal y como es el caso que nos ocupa, en el cual el contrato preliminar no establece fecha ni las condiciones propias del contrato futuro de compraventa, en el sentido que no determina el momento y las condiciones para que se establezcan las manifestaciones de voluntad prometidas, ni la asunción del compromiso por el saneamiento o la evicción, tampoco si las compraventa tendrá alguna condición o modo, hace silencio sobre la forma y aceptación de las estipulaciones que tendrá el contrato definitivo, entre otras consideraciones, lo que se debe, entre otras razones a que el contrato preliminar es de tracto sucesivo y en su desarrollo se deben cumplir las obligaciones en el contraídas (primera etapa o momento) y el definitivo es de constitución instantánea al manifestar las correspectivas voluntades (segunda etapa o momento), por lo que refuerza la condición que, por no haberse establecido en el contrato preliminar el alcance del definitivo, solo puede tener como consecuencia el incumplimiento del preliminar el resarcimiento de daños y perjuicios y no otra consecuencia, como la establecida en el artículo 531 del CPC, por no haberse establecido las estipulaciones del contrato definitivo que podrían hacerse valer mediante una sentencia declarativa, la cual no tendría nada que declarar.

En conclusión, el contrato suscrito debemos considerarlo como: promesa bilateral de compraventa al cual hay que la aplicarles las consecuencias propias de esta tipología de contrato, según someramente hemos dejado sentado en este punto.

2.4.1.2.- Si verdaderamente el contrato suscrito entre las partes se corresponde en la realidad al contrato definitivo de COMPRAVENTA: En este aspecto, tanto los alegatos de la parte demandante, como las motivaciones y los fundamentos esgrimidos por el a quo, se apoyan en criterios doctrinales y jurisprudenciales que realmente son contrarios a lo que pretenden justificar (que el contrato de opción equivale al de compraventa) y se constituyeron (erradamente) en la motivación de la sentencia recurrida, la una como alegato (la parte demandante) y el otro (el a quo) como motivación y fundamento de autoridad en el fallo recurrido, es decir, las doctrinas invocadas prueban lo contrario de lo que intentan demostrar, lo cual, consideramos es debido a que extraen, como con pinza del contexto general, ciertos criterios de esa doctrina y jurisprudencia invocada que aparentemente les son convenientes a su pretensión argumentativa en el sentido de que estos extractos supuestamente establecen lo querido que sean o signifiquen, cuando en realidad dentro del contexto general y holístico de esa doctrina y jurisprudencia son en realidad el ejemplo demostrativos de lo contrario (fraude argumentativo).

Así, la “sentencia recurrida” cita como fundamento de autoridad, para demostrar que los contratos de opción equivalen a los contratos de compraventa, a la doctrina de gran jurista patrio Eloy Maduro Luyando, la cual es necesaria transcribir completa para aprehender de ella cual es en realidad el verdadero sentido que el autor verdaderamente le dio. El extracto que presenta la recurrida, como fundamento de autoridad, es el que muestramos resaltado en el texto completo que se presenta, esta doctrina claramente establece que en el Derecho venezolano existió la misma norma que en el Código Francés (Art. 1514 CC 1922), doctrina francesa que asombrosamente presenta la demandante como fundamento de derecho de su pretensión en los siguientes términos: “…pero luego de hacer referencia al artículo 1.589 del Código Civil…” refiriéndose al código francés, no siendo este artículo fuente en el derecho patrio por ser uno de los artículos del Codex Napoleón de 1804 (otro sistema jurídico), que como bien lo señala la doctrina bajo examen, norma similar existió en el derecho venezolano solo hasta el código civil de 1922, desapareciendo en 1942. Al fragmento extraído de esa doctrina y presentado por el a quo, realizándole una lectura rápida y aislada, fuera de su contexto general, pareciera justificar, aunque de manera forzada, el criterio de que los contratos de opción equivalen a los de compraventa (falacia), como lo afirma la demandante y acoge el a quo, pero al analizar el extracto presentado dentro de su contexto general, la interpretación es radicalmente lo contrario, por ejemplo, en frase inmediatamente siguiente al extracto argüido y que no fue presentada se deja sentado lo siguiente: “Por consiguiente, es muy difícil que estando de acuerdo en el precio y en la cosa vendida, las partes quieren estar definitivamente obligadas y en caso de incumplimiento tengan que recurrir a un juicio de cumplimiento o resolución de contrato” lo cual es la significación de lo contrario a lo que se pretendía probar. El texto completo de la doctrina lo presento de seguidas:

B. La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato. Por ejemplo, la promesa bilateral de compra venta de una cosa. La doctrina francesa, y en virtud de disposición existente en el Código Civil Francés (Art. 1583), considera esta promesa equivale a un contrato de compra venta. En el Derecho venezolano existió la misma norma que en el Código Francés (Art. 1514 CC 1922), pero desapareció desde el Código de 1942.

Por ello, consideramos que la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento de un tercero quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue. Por consiguiente, es muy difícil que estando de acuerdo en el precio y en la cosa vendida, las partes quieren estar definitivamente obligadas y en caso de incumplimiento tengan que recurrir a un juicio de cumplimiento o resolución de contrato. Es más, como quiera que tratándose de un cuerpo cierto la propiedad se transfiere por el solo consentimiento, el comprador aun antes de haber pagado el precio se convertiría, al ser el contrato definitivo de venta, en propietario de la cosa, y el vendedor ni siquiera tendría hipoteca legal sobre el inmueble, puesto que la hipoteca, aun la legal, supone el registro del documento correspondiente.

Se ha sostenido que el compromiso de compra venta equivale a una compra venta definitiva. En realidad, se trata de interpretar el contrato específico que hayan celebrado las partes. Puede suceder perfectamente bien que, por la redacción del contrato, no se trate de una promesa bilateral de compra venta, sino de un contrato definitivo de compra venta. Puede haber elementos, además de los textuales, que permiten concluir lo contrario: que no se trata de un contrato de compra venta definitivo; por ejemplo, el promitente que se ha obligado a vender, se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta el momento del otorgamiento del documento relativo a la venta en la Oficina de Registro Público competente: o se establece que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que las partes hayan otorgado el documento registrado. Por consiguiente, es necesario interpretar el contrato específico para determinar si estamos en presencia de una promesa bilateral de compra venta o un contrato definitivo de compra venta.[8]

 

En cuanto a los criterios jurisprudenciales la situación no es diferente a lo sucedido con las citas de autoridad. La sentencia recurrida presenta como criterio jurisprudencial, el cual considera aplicable al caso sub iudice, una sentencia (La 000274) que si bien es cierto dejó sentado que los contratos de opción podían equivaler al contrato de compra venta[9], y en forma similar la “sentencia N° RC-818, de fecha 8 de diciembre de 2014, caso de E.G. contra C.H. y otros, expediente N° 2014-459” (Página 34 y 35 de la sentencia).

El meollo o punto medular de la sentencia aducida (la N° 000274) fue, fundamentalmente, cuál debió ser el criterio aplicable, ratione temporis, al caso sub iudice, lo que primeramente demuestra es el vacilante y no pacifico criterio jurisprudencial referido a considerar los contratos de opción como contratos de compraventa o lo contrario. La delación realizada en casación de la causa invocada por el a quo ante la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo lo que planteó fue que el criterio jurisprudencial aplicable en razón del momento debía haber sido el del año 2005, no abandonado aún.

La sentencia dejo sentada la cronología de estos cambios jurisprudenciales, es así que señaló que para el 12/04/2005, la sentencia 116 de esa Sala consideró que los contratos de opción equivalían a los contratos de compraventa, criterio que se abandonó a partir del 09/07/2009 cuando con la sentencia 358 de la misma Sala se retomó el criterio anterior al 2005 el cual determinaba que los contratos de opción no equivalen al contrato de compraventa, criterio, que según la cronología presentada se mantuvo en sentencias del 2010 y 2011 (doctrina que fue la más prevaleciente). Ahora bien, esa causa sub iudice analizada para el momento de la sentencia argumentada, la cual fue de fecha 22/03/2013, consistió en una demanda que fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006. Quiere esto decir, que cuando aquel accionante demandó, estaba vigente el criterio de la Sala de Casación Civil del 2005, el cual establecía la equivalencia de los contratos de opción a los de compraventa, criterio este abandonado el 2009, por lo tanto, no vigente aun para el momento de la sentencia del 2013. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, pues no podía exigírsele al demandante que hubiese adecuado su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido.

Lo descrito anteriormente, en cuanto al cambiante criterio jurisprudencial referido a considerar a los contratos de opción como equivalentes o no a los contratos de compraventa, fue el desiderátum por el cual la Sala Constitucional presentó el criterio jurisprudencial de manera extensa y pormenorizada, para zanjar de esa manera la inseguridad que producen los vaivenes de la jurisprudencia en perjuicio de la seguridad jurídica, lo cual dejo establecido en su OBITER DICTUM de la siguiente manera:

Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:

Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.

De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.

 

Como corolario de todo lo dicho inmediatamente antes, aplicado al caso que nos ocupa, observamos que el contrato suscrito entre las partes de esta causa tiene fecha 07 de marzo de 2017, la demanda fue admitida en fecha 15 de febrero de 2018, por lo que a esta causa no se le puede aplicar el criterio jurisprudencial establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del 2013 que invocó el a quo como motivación de su fallo, toda vez que aquella sentencia de la Sala de Casación Civil aplicó el criterio vigente, ratione temporis, para el momento de ocurrencia de los hechos motivo del juicio, la del 2005, aunque la fecha de esa sentencia era el 2013 y el criterio anterior ya había sido abandonado por el contrario, en todo caso, lo que se debe aplicar en nuestra causa es el criterio que estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el año 2015, por lo tanto aplicable no solo por ser el criterio vigente, sino que es el vinculante.

Como conclusión de este punto determinamos que yerra el a quo cuando establece:

Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éste tipo de contratos equivale a un contrato de venta, siempre que en ellos se encuentren presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (tal como ocurre en el contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 de marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-c-2012-000274), con ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA. (Página 37 de la sentencia)

 

Siendo por lo tanto falso la conclusión que dejó establecida el a quo en su sentencia recurrida, pues lo que fue la realidad del fallo del 2013 y el criterio que dejó sentado, el cual invocó el a quo, es que se aplicara el criterio vigente, ratione temporis, que para aquel caso fue el de 2005, el cual consideraba a los contratos de opción equivalentes a los de compraventa, en virtud de no poder aplicar el criterio vigente para la fecha de la sentencia que era el criterio establecido en el 2009, ratificado el 2010 y 2011, los cuales no consideraban a los contratos de opción como equivalentes a los contratos de compraventa, radicalmente lo contrario a lo que se pretendió justificar con las sentencias invocadas como fundamento de la sentencia, nos parece un fraude argumentativo.

En consecuencia, el criterio correcto, según sentencia vinculante de la Sala Constitucional, antes señalada, la doctrina y la jurisprudencia invocada en el fallo recurrido es que el contrato de promesa bilateral de compraventa (según lo dejo sentado el a quo) NO EQUIVALE AL CONTRATO DE COMPRAVENTA, y así debe ser establecido por este Juzgado Superior.

2.4.2.-             CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PUNTO PREVIO:

Debemos dejar sentado que aparte de las obligaciones naturales que debe cumplir todo contratante, como la buena fe y actuar con la diligencia de un buen padre de familia, la principal y única obligación de la parte actora fue la de pagar el precio, la otra que es accesoria fue la adhesión a la cláusula penal, así quedó expresamente establecido en la Cláusula Segunda del contrato de promesa bilateral de compraventa, y es esta obligación en la cual debemos enfocarnos.

La Cláusula en cuestión es del texto siguiente:

SEGUNDA: Precio de venta del inmueble TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 30.000.000,00). Los cuales se cancelarán de la siguiente manera: La cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) al momento de la firma del presente Documento de Opción Compra Venta y el resto; es decir la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), Ante la firma de Venta definitiva con Liberación ante el Registro Correspondiente.

 

Según quedó establecido en la antes transcrita cláusula, el pago lo debió haber realizado en dos etapas o momentos claramente diferenciados: 1- Primera etapa o momento, al suscribir el contrato (cumplimiento del contrato preliminar), y 2) En una segunda etapa o momento posterior (consumación del contrato definitivo).

Lo que significa que el segundo pago y la suscripción del contrato definitivo de compraventa debía efectuarse en una segunda etapa del iter del desarrollo para la conclusión del negocio jurídico, lo cual debía suceder solo una vez se hubiesen cumplido las sinalagmáticas obligaciones contraídas en el contrato preliminar, el cual es un primer momento autónomo e instrumental del segundo, para que así una vez cumplidas las obligaciones de ese contrato preliminar fuese posible manifestar en otro momento sus correspectivas voluntades para suscribir el documento definitivo de compraventa, esto no es posible que pueda haber sido antes, primero se nace luego se muere.

En razón de la simple observación anterior, por la lógica y el sentido común, es por lo que esta defensa, responsablemente considera que el a quo cometió un insalvable e inexcusable error de juzgamiento al endilgarle al demandado el incumplimiento culposo de la obligación de suscribir aquel contrato futuro, el de compraventa, obligación esta la cual el a quo la debió haber considerada extemporánea por ser evidentemente adelantada en virtud que aun, como de esa manera lo afirmó, no se habían cumplido aún las obligaciones del contrato preliminar, por tal razón le imputó una obligación aun no exigible de cumplir como lo fue la de suscribir el contrato definitivo.

Este hecho de incumplimiento supuestamente ocurrió, en consecuencia, sin que se hubiese terminado el iter del desarrollo del contrato preliminar en virtud que todavía existían obligaciones por cumplir, como lo era la de la accionante como veremos, aunque según el fallo recurrido el había incumplido era el demandado, por lo que no se puede entender el error cuando acertadamente el a quo había condenado a la parte demandante a cumplir el pago aun no realizado y al cual estaba obligada y pendiente, tal y como veremos infra (Ver punto TERCERO de la dispositiva del fallo).

Incumplimiento que le imputa el a quo al demandado, consistente en no haber suscrito el contrato definitivo de compraventa, lo cual solo podía haber sucedido, como ya adelantamos, únicamente después de la conclusión final del iter del desarrollo del preliminar, el cual todavía no había concluido, había obligaciones por cumplir previamente.

Sin embargo imputa el incumplimientos de una obligación la cual supuestamente se debió haber producido en un acto en el cual ni siquiera conocía el demandado de su ocurrencia, por no haber sido apercibido mediante una notificación efectiva (menos autentica), no constante en autos y por lo tanto no reconocemos que se haya efectuado, la cual, por ser un hecho negativo el demandado no tenía la carga de probar su no existencia, más la parte actora debió probar que aquel si conocía de la ocurrencia del acto que se debió producir en fecha lunes 07 de agosto de 2017, Hora 01:24 p.m., como si el demandado tuviese conocimiento cierto, sin embargo de este desconocimiento el a quo lo hace reo de incumplimiento, por supuestamente no acudir al acto ante el Registro Público para la firma, acto el cual tampoco la actora probó su ocurrencia cierta, solo probó la fijación de su fecha mediante Planilla de Recepción 49 (cursante en autos), la cual lo que realmente si prueba es el cumplimiento cierto de las obligaciones del demandado de entregar la documentación (Ex cláusula sexta), no la ocurrencia efectiva de dicho acto, el cual realmente no ocurrió y en tal caso la carga de dicha prueba de su ocurrencia estaba en cabeza de la parte actora quien planteó este alegato y no lo pudo probar.

Contrariamente a lo que lógicamente se puede inferir de todo lo analizado inmediatamente antes, inexcusablemente el a quo deja establecido, con fuerza de condena, lo siguiente:

Efectuado un análisis a las actas del proceso, especialmente al contrato de opción de compra-venta debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo XXXXXXXXX del estado Bolivariano de XXXXXXXXX, el cual quedó anotado bajo el número X, Tomo XX, Folios X al X, se evidencia expresamente que el hoy demandado reconviniente, ciudadano XXXXXXXXXXX, recibió al momento de la firma del contrato objeto de la litis la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), tal y como fue acordado de mutuo y común acuerdo entre las partes, se repite- establecido en la CLAUSULA SEGUNDA, toda vez que la parte demandada ante dicho organismo realizó en presencia del Notario respectivo, la “Nota de Autenticación”, declarando bajo juramento los hechos establecidos por las partes contratantes; considerando esta juzgadora que efectivamente la parte demandada en dicha oportunidad recibió de manos de la compradora la cantidad acordada en la cláusula SEGUNDA de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00).Y ASÍ SE DECIDE.

 

La mentada Cláusula Segunda, como hemos dejado establecido en su transcripción textual y exacta, en la misma, las partes claramente expresaron lo siguiente: “Los cuales se cancelarán de la siguiente manera: La cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) al momento de la firma del presente Documento de Opción Compra Venta”, no dice que dicho pago se realizó de manera efectiva, por el contrario, dice que: “se cancelarán” tiempo verbal en futuro, lo cual concatenado con la frase: “al momento de la firma del presente Documento”, no produce el significado que el a quo intentó darle, en el sentido que fue un hecho consumado, real y cierto, ocurrido en el mismo acto, lo cual lo dejó establecido de la siguiente manera: “recibió al momento de la firma del contrato objeto de la litis la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00)”, nada más alejado de la realidad fáctica y procesal, en vista que la interpretación que emerge del sentido evidente del significado propio de las palabras según la conexión de ellas entre si y la intención de las partes, es que se debía recibir, no emerge del significado de ese texto que efectivamente se recibió el pago, evidente error de interpretación del a quo. Este pago se debió efectivamente producir cuando se suscribiera el contrato, el texto no dice que efectivamente se realizó, es como decía el filósofo Emmanuel Kant, los hombres vivimos inmerso, además del mundo de la naturaleza, en el mundo de la cultura, el de la sociedad, el cual es el del “DEBER SER”, no del “SER”, por tal razón lo denominó el mundo de la libertad, regido por el libre albedrío, las leyes (normas) son lo que deben ser, pero no necesariamente lo son (se pueden incumplir a diferencia de las leyes de la naturaleza), en tal sentido, la cláusula segunda estableció, como norma para las partes, que el pago DEBÍA SER efectuado en el acto de la suscripción del contrato indicado, está en la libertad, en el libre albedria de las partes cumplir o no, ya se verán las consecuencias.

En razón de lo anterior el juez a quo tenía la obligación de juzgamiento de verificar si tal hecho, estipulado por las partes, real y ciertamente lo cumplieron como fue establecido, lo cual como veremos en el siguiente punto, efectivamente no se cumplió y aun así lo estableció como un hecho fáctico de la realidad, error inexcusable de juzgamiento.

Considerando en consecuencia que no se había cumplido la obligación de pagar por parte de la parte accionante (ver punto siguiente), la conclusión lógica, de acuerdo al razonamiento que hemos planteado al inicio de este punto, en el sentido que el desarrollo de este negocio jurídico se debió realizar en dos etapas o momentos, produciéndose como condición lógica unas consecuencias legales (ex artículo 1168 del CC), como lo es que el segundo contrato solo se puede producir luego del cumplimiento de las obligaciones del primero, condición necesaria.

Aun debiendo ser de esa manera las cosas, el juez a quo decidió lo siguiente:

En consecuencia, este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente juicio puede afirmar, que se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, para determinar mediante razonamiento lógico y crítico que de las pruebas traídas a los autos quedó demostrado que fue cumplida la carga de la parte actora, más no está cumplida la obligación del demandado de suscribir el contrato de venta definitivo. De tal manera, que no fue cumplida la obligación del vendedor, encontrándose en suspenso la obligación de escriturar la venta definitiva del inmueble, lo que inexorablemente conlleva a prosperar en derecho la presente acción de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana XXXXXXXXXX contra el ciudadano XXXXXXXXXX en la que se reclama el otorgamiento del documento definitivo de compraventa (…) XXXXXXXXX, razones por las cuales puede afirmarse que en el presente proceso se cumplen con las exigencias para solicitar judicialmente la ejecución del contrato y consecuentemente para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato. Y ASÍ SE DECIDE.

 

Donde declara con lugar la demanda fundamentándola en un incumplimiento del demandado que no tenía aun la obligación de cumplir, en razón de no haberse cumplido todavía con las obligaciones contraídas por las partes en el contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa (primera etapa), además por no haber tenido el demandado la oportunidad de concurrir con su contra parte al supuesto acto de firma por no haber ocurrido este en la realidad, y en todo caso, de haberse ocurrido, por no haber tenido conocimiento el demandado ya que no fue notificado, no obstante todo lo anterior, de haber sido el momento, es decir, de haberse sucedido el acto y haber tenido conocimiento el demandado, supuestos por demás negados, de negación absoluta, en todo caso, podía abstenerse en virtud del derecho que le otorga el artículo 1168 del CC mientras la parte actora no cumpliera con la obligación incumplida, tal y como veremos de seguidas.

2.4.2.1.- Realizar un primer pago de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) al momento de suscribir el contrato: Esta obligación de la demandante, la principal, la adquirió mediante el contrato promesa bilateral de compraventa que suscribiera ante la Notaría Pública del Municipio XXXXXXXXX, Guatire, Estado XXXXXXXXX, anotado bajo el Nº X, Tomo XX, de los libros correspondientes, en fecha 07 de marzo de 2017, la cual quedó establecida en la cláusula siguiente:

SEGUNDA: Precio de venta del inmueble TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), los cuáles se cancelarán de la siguiente manera: La cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), al momento de la firma del presente Documento de Opción De Compra Venta.

(…)

 

De una real y minuciosa revisión de la nota de autenticación notarial del documento suscrito, la ciudadana notario Karella Cristina Sánchez Grippa, al dejar constancia de los actos realizados ante su presencia certifica únicamente la presencia de los otorgantes, verificando sus datos personales, quienes en presencia del Notario expusieron: “SU CONTENIDO ES CIERTO Y NUESTRAS LAS FIRMAS QUE APARECEN AL PIE DE ESTE DOCUMENTO”, además declara la notario que solo: “… tuvo a la vista Documento Registrado por ante el Registro Público del Municipio XXXXXXXXX del Estado XXXXXXXXX, en fecha 25-11-2010, bajo el N° 2010.XXXX, asiento registral X del inmueble matriculado con el N° XXXXXXXXXXX y correspondiente al Libro de Folio Real del 2010”, por lo que no se puede inferir que bajo la presencia de la notario se realizó pago alguno, por lo que la inferencia del a quo no es correcta.

Es necesario resaltar que los contratantes, ante el notario, solo pudieron poseer control sobre el contenido del documento suscrito y autenticado, por lo que las partes no pudieron tener inherencia alguna sobre la redacción y el contenido de la nota de autenticación, como ha pretendido hacer ver la el a quo en su sentencia de la manera siguiente: “toda vez que la parte demandada ante dicho organismo realizó en presencia del Notario respectivo, la “Nota de Autenticación”, declarando bajo juramento los hechos establecidos por las partes contratantes ”, como también la parte actora al endilgarle al demandado, como manifestación de su voluntad, la redacción de estilo que obligatoriamente, según la Ley Contra la Corrupción y Financiamiento al Terrorismo, deben colocar los notarios y registradores para todo acto que tenga o pueda tener un substratum patrimonial, como fue el contenido de la nota de autenticación del documento autenticado (Ver Contestación a la Reconvención de la cual nos opusimos).

Determinado como ha sido en líneas previas que la obligación de pagar contraída por la actora de este proceso no se sucedió en presencia del notario, y siendo que ha sido desconocido por la parte demandada dicho pago, tenía aquella la carga procesal de probar su cumplimiento, el pago, lo cual no logro, por el contrario, a pesar de que la ausencia de haber recibido el pago el demandado es un hecho negativo absoluto, lo cual lo libera de prueba por no existir ninguna en la realidad fáctica, por ser la nada -no existir-, esta exigencia probatoria sería la llamada prueba diabólica por ser imposible su aportación, sin embargo si existe un hecho real y positivo de la actora que prueba, por vía conductual su no cumplimiento del pago al cual se obligó, lo cual se logra por medio de un hecho positivo y certificado en documento público de esta.

En efecto, mediante una confesión (reconocimiento que una persona hace contra ella misma de la verdad de un hecho) realizada por la parte actora, esta declara, expresamente en este juicio, haber realizado a motus propio el trámite requerido para la protocolización del inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de compraventa, para lo cual aporta como prueba de su conducta la Planilla CONSTANCIA DE RECEPCIÓN Nº 36, Número de Trámite 237.2017.3.842, del lunes 07 de agosto de 2017, Hora 01:24 p.m., elaborada por la Oficina de Registro Público del Municipio XXXXXXXXX del Estado XXXXXXXXX, la cual expresamente contiene los documentos que aportó la parte actora ante el Registrador Público para que fuese posible su admisión y trámite, los cuales son los siguientes documentos:

1. Registro de Vivienda Principal.
2. Comprobante Bancario.
3. Certificado de Solvencia Municipal.
4. Planilla de Pagos Municipales.
5. Copia de cheque.
6. Ficha Catastral.
7. Documento de Compra-Venta.

En este punto es necesarios realizar unas precisiones previas.

Esta CONSTANCIA DE RECEPCIÓN constituye lo que la doctrina denomina un “documento público administrativo”, consistente en un acto administrativo de “conocimiento” (no constitutivo, ni de juicio), el cual, por su misma naturaleza de haber sido emanado por un órgano de la administración pública se considera válido hasta no sea declarada su nulidad, única manera de impugnación, y como tal goza de las prerrogativas de presunción de legalidad y de ejecutividad y ejecutoriedad propios de todo acto administrativo. No obstante, desde el punto de vista “procesal civil”, ingreso al expediente por aportación que realizó la parte actora en su libelo de demanda como parte de su carga de alegación, y la contraparte mostro su aquiescencia (no la objetó, ni realizó oposición).

Por consistir en un “acto administrativo de conocimiento” se considera legal y válido, mientras no se declare su nulidad, tanto el acto per se, así como también su contenido y anexos. Por la importancia que tienen para el proceso las documentales que forman parte integral de ese acto administrativo, la defensa de la parte demandada le solicitó al Registrador Público copia certifica de ese trámite en su condición de propietario del inmueble (se demostró un interés actual, legítimo y directo), aunque el presentante haya sido la parte actora del proceso sin el concurso del propietario del inmueble, razón por la cual, en principio, no podíamos retirarlo nosotros, paralelamente solicite como prueba de informe que el Registrador enviara al proceso “informe y copias certificadas” de dicho trámite, a lo cual, tal vez para no tramitar ni responder esta prueba informe, optó por devolverme el acto administrativo con sus documentales, sin haber sido nosotros los presentantes, documentales entre las cuales se encuentra un cheque del Banco Venezuela, cuenta 0102-0126-89-0000145758, N° 06004354 por TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00) emitido por la parte accionante con cargo a su cuenta personal. No obstante, ingresó a las actas del proceso el original del acto administrativo del trámite registral, con sus anexos, al ser consignado en el cuaderno de medidas. En virtud que el cheque es un documento que emanó de la parte actora, se le opuso oportunamente en su firma y contenido para que ejerciera el control de dicha prueba documental, a la cual no se opuso, no la desconoció ni la impugnó, por lo que dicha prueba documental del cheque antes descrito goza de todo su valor probatorio por formar parte de un acto administrativo no impugnado ni solicitad su nulidad, y también por no habérsele realizado oposición, desconocimiento ni impugnación oportunamente por quien lo emitió.

A la ciudadana XXXXXXX, parte actora en este juicio, debemos considerarla una persona cuyas conductas presumiblemente se desarrollan dentro de la media social, ni tan bajas que se consideren faltas de ética, y tal vez, ni tan alta que la podamos considerar una persona altruista y filantrópica. Este razonamiento de su perfil conductual lo realizamos, no para inmiscuirnos en su intimidad, la cual hemos respetado y respetaremos, sino para determinar cuáles pudieron haber sido las razones y el porqué de su conducta en el sentido de presentarse y atestar ante un funcionario público, como lo es el Registrador Público del Municipio XXXXXXXXX, al declararle que realizará, ante su presencia, un pago por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), para satisfacer la obligación contractual de pagar el precio total del inmueble opcionado, obligación que ofrece cumplir con el cheque antes identificado, cuando, en el desarrollo del proceso en el Juzgado a quo ha manifestado que ya había cancelado, según su decir “…el 92.50% del precio establecido para la negociación, todo lo cual asciende a la suma de VEINTISIETE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 27.750.000,00)”, lo que solo puede evidenciar, por no ser evidentemente una persona altruista y filantrópica, que nunca realizó los pagos que dijo haber realizado y alegados en su demanda, y por lo tanto, ser un incumplimiento confeso de su obligación contraída ante el vendedor, declaración esta del supuesto pago efectuado que depuso en estrado, es decir ante un juez, y ahora pretende subsanar con el pago completo.

Aporte de pago mediante cheque realizado ante Registro Público consignado con la clara intención que efectivamente se lograra suscribir el documento definitivo de compraventa al ofrecer el pago, más allá del comprometido en la promesa bilateral, para lo cual decidió a motus propio y unilateralmente que cancelaría el precio completo al momento de la firma del contrato definitivo de compraventa ante el Registrador Público (momento posterior al preliminar). No se puede deducir otra cosa que incumplió con sus obligaciones contractuales (Cláusula Segunda del contrato), y unilateralmente, para tratar de subsanar su incumplimiento, decidió realizar el pago completo del precio, puesto que de no ser cierta la inferencia anterior, la ciudadana XXXXXXXXX sería reo de un grave delito ante la fe pública (registral), o ante estrado.

Situación ésta descrita inmediatamente antes, la cual prueba el incumplimiento de la obligación de pagar los QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) a lo cual se había obligado mediante el contrato de promesa bilateral de compraventa a cancelar en el acto de suscripción ante la notaría pública, ni probó el pago por la diferencia del precio.

También se prueba el incumplimiento de la parte actora en satisfacer el pago de los otros (saldo restante) QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) al cual se había comprometido mediante el contrato de promesa bilateral de compraventa, lo cual, como hemos dicho constituye otra de las obligaciones principales por la cual la parte actora de este proceso se obligó a cumplir.

Es importante dejar sentado que el mentado cheque a que hemos hecho referencia nunca fue cobrado, así lo dejó sentado el Banco de Venezuela mediante informe que presentó al juzgado a quo como evacuación de la prueba de informe promovida por la parte demandada y admitida por el a quo.

Este incumplimiento también se logra probar mediante la deposición de los testigos que fueron promovidos por la misma parte demandante, promoción de testigos que, si bien nos opusimos en su momento e intentamos tachar en su oportunidad, no es materia de esta impugnación pues nos allanamos a su evacuación. Veremos que de las preguntas que realiza el abogado de la parte actora, las cuales propone de manera por demás asertiva deja ver claramente que el pago no se realizó en la notaria como erradamente lo estableció el a quo en el fallo recurrido, las preguntas recurrentes a cada testigo las realizó el abogado promovente en los siguientes términos: “¿Diga la testigo, si sabe y le consta que en fecha 07/03/2017, la señora XXXXXXXXXXXXXXX, le hizo entrega al señor XXXXXXXXXXXXX, la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) en las propias oficinas de XXXXXXXXXXXXXXX?”, evidentemente, sin ningún lugar a dudas el abogado de la parte actora, quien planteo la demanda, quiso probar fuera de toda duda razonable que el pago, de haberse realizado, situación por demás negada, efectivamente no se realizó en la Notaria, sino en las propias oficinas de XXXXXXXXXXXXX, por lo que yerra el a quo.

DE LOS TESTIGOS

En virtud que las presentes pruebas testimoniales están relacionadas también con otros hechos controvertidos requeridos de prueba, nos permitimos presentarla como un inciso de este punto el cual está referido solo al análisis y prueba del CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE LA PARTE ACTORA, específicamente a la obligación de Pagar un primer pago de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) al momento de suscribir el contrato.

Observando en la parte motiva del fallo impugnado la presentación e inocua valoración de esta prueba testimonial que realiza y presenta el a quo, testimoniales promovidas por la parte actora, valoración en la que se puede observar que el a quo se limitó simplemente a justificar la evacuación de la misma, indicando los fundamentos de ley para su evacuación y valoración, sin emitir juicio de valor sobre la evacuación de la misma, ni las conclusiones individualizas y concretas que emanan de ellas, lo cual concluye su valoración en los siguientes términos:

En efecto, este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del texto adjetivo civil, aprecia las testimoniales precedentemente transcritas, en lo que respecta a la promoción, gestiones y/o trámites realizados para llevar a cabo la venta del inmueble objeto del presente litigio. Y ASÍ SE DECLARA

 

De donde se aprecia que, sin realizar análisis de las deposiciones y sin reflexión alguna sobre las respuestas de los deponentes, simplemente establece lo señalado inmediatamente supra, que como veremos de seguidas no se corresponde con la correcta valoración que debió realizar en aplicación de la sana critica como se lo demanda la ley, el derecho y la justicia.

Es así que realizando un verdadero y minucioso análisis de las deposiciones de los testigos, las cuales han sido presentadas en lo sustancial por la sentencia recurrida en sus páginas 20, 21, 22, 23, y 24, las cuales admitimos como reflejo de realidad de esa evacuación por provenir del juez a quo, situación que no impugnamos, de un apretado resumen se pueda observar lo siguiente:

A) Testigo ciudadana XXXXXXXXXXXXXXXX

En cuanto a la testimonial de la ciudadana XXXXXXXXXXXXXXXXX, titular de la Cédula de Identidad N° V-XXXXXXXXXXXXXX, se observa la siguiente:

i) A la pregunta realizada por el abogado de la parte actora se puede apreciar

1.- A LA CUARTA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que en fecha 07/03/2017, la señora XXXXXXXXXXXX, le hizo entrega al señor XXXXXXXXXXXXXX, la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) en las propias oficinas de XXXXXXXXXXX? Contestó: “Lo se y me consta”.

CONCLUSIÓN DE ESTE PUNTO: Asiente categóricamente que el pago, de haber sido cierto, se realizó “en las propias oficinas de XXXXXXXXXXXXXXXXX”, por consiguiente, no en la notaría.

 

ii) En cuanto a las repreguntas realizadas por el abogado del demandado sucedió lo siguiente

2.- A LA QUINTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, si es cierto que sus honorarios para este negocio corresponde al 5% del monto fijado? Contestó: Ante tal repregunta la parte contraria se opuso, declarando el Tribunal sin lugar la oposición formulada, conminando a la testigo a contestar. Contestó: “Si el 5%”.

CONCLUSIÓN DE ESTE PUNTO: La testigo denota tener un interés más allá de la búsqueda de la verdad y la justicia, pues de su deposición, concatenándola con lo depuesto en el PUNTO 4 infra, se infiere ser de su interés la concreción del negocio jurídico objeto de la presente causa, pues le reporta un rédito patrimonial del 5 % sobre el monto del inmueble para el caso que se declararse con lugar la demanda, que ciertamente, como es lógico a ningún ciudadano le agradaría perder, lo cual sucederá de declararse sin lugar la demanda.

 

3.- A LA DECIMA TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, por que razón, en el documento que se autenticó ante el notario público se dejo estipulado el pago de quince millones de bolívares y ahora la testigo depone que se realizó no en la notaria si no en las instalaciones de XXXXXXXXXXXX? .Ante tal repregunta la parte contraria se opuso, declarando el Tribunal sin lugar dicha oposición, instando a la testigo a contestar: “Hubo dos pagos, el primero en la Notaria y posteriormente el segundo abono en las oficinas, presencie el segundo abono y me consta mis asesores me informaron que le (sic) primer abono se hizo ante la notaria XXXXXXXXXXX y NNNNNN, también estuvieron en las notarias.

CONCLUSIÓN DE ESTE PUNTO: La testigo presenta una descalificante contradicción en lo que evocó de su mente y el conocimiento cierto que debió tener del hecho depuesto y en lo que fueron sus respuestas frente a la juez comisionada, pues en la respuesta de este punto afirma que el pago se realizó “el primero en la Notaria” (refiriéndose al primer pago de quince millones de bolívares (Bs.15.000.000,00)), lo cual se contradice con la respuesta que emitió A LA CUARTA pregunta (Punto 1) que le realizara su promovente, respuesta la cual fue que ese pago se realizó “en las propias oficinas de XXXXXXXXX”. Además, en la primera pregunta analizada categóricamente afirmo: “Lo se y me consta”, y luego, en esta repregunta testifica:  “presencie el segundo abono” no el primero, por lo que no pudo tener conocimiento a través de sus sentidos de ese primer pago aunque de él afirmo “Lo se y me consta” (una mentirosa contradicción) para finalmente descalificarse al testificar  “… y me consta mis asesores me informaron”, por lo que evidentemente está afirmando lo falso y negando lo cierto.

 

4.- A LA DECIMA CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, si es cierto, que tiene una obligación legal y moral, de no darse esta negociación o de que se anule el contrato de opción dejara de percibir los honorarios, emolumentos, o contraprestación, producto de esta negociación? Ante tal repregunta la parte contraria se opuso, declarando sin lugar la oposición el Tribunal e instando a la testigo a responder. Contestó: “XXXXXXXXXX, en cualquier negociación realiza sus labores como corredores inmobiliarios prestándole el servicio para los cuales fuimos contratados en este caso, no nos hemos desistido de realizar cualquier labor que ayude al finiquito de la operación inmobiliaria, hemos estado a disposición tanto como del señor XXXXX y la Sra. XXXXXX, para dar feliz termino a la operación, si la ley indica que algún momento debemos devolver algún honorario profesional no habría inconveniente siempre y cuando se compruebe que nuestras labores no fueron realizadas”.

CONCLUSIÓN DE ESTE PUNTO: La testigo nuevamente denota tener un marcado y cierto interés, dijo deponer como persona natural, pero afirmó ser la Gerente de “XXXXXXXXXXXX”, por lo que su interés va más allá de la búsqueda de la verdad y la justicia, pues de la respuesta de este punto, concatenándola con lo depuesto en el PUNTO 2 supra, se infiere ser ciertamente de su interés la concreción del negocio jurídico objeto de la presente causa al testificar: “para dar feliz termino a la operación”, porque “no nos hemos desistido”, evidente interés pues le reporta un rédito patrimonial, que evidentemente no quiere perder, del 5 % sobre el monto del inmueble para el caso que se declararse con lugar la demanda, beneficio no solo para ella sino para firma que gerencia. El interés va más allá al condicionar la devolución, de ser sin lugar la demanda, a que previamente le demuestren legalmente la inejecución de sus labores, porque realmente irían en contra de sus intereses.

 

B) A) Testigo ciudadano XXXXXXXXXXXXXXXX

En cuanto a la testimonial del ciudadano XXXXXXXXXXXXXXXXX, titular de la Cédula de Identidad N° V-XXXXXXXXXXXXXXX se observa la siguiente:

i) A la pregunta realizada por el abogado de la parte actora se puede apreciar

1.- A LA CUARTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que en fecha 07/03/2017 la señora XXXXXXXXXXX, le hizo entrega al señor XXXXXXXXXXX, la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) en las propias oficinas de XXXXXXXXXX? Contesto: “Si”.

CONCLUSIÓN DE ESTE PUNTO: Este testigo XXXXXXXXXXXXX, contradice la respuesta que había dado la testigo XXXXXXXX XXXXXXXXXX a la DECIMA TERCERA REPREGUNTA que le propusiera el abogado de la parte demandada, mientras que el abogado de la parte actora y promovente, le realiza la pregunta referida donde se efectuó el primer pago de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), a la cual este testigo responde, evidentemente preparado por el promovente al testificar “cual calco” idéntico a la otra testigo, que el pago se realizó “en las propias oficinas de XXXXXXXXX”, mientras que la otra testigo ya había respondió que fue “el primero en la Notaria” y especialmente hay que observar la testigo XXXXXXXXXXXXXX testificó que a este testigo, XXXXXXXX, le constaba que estaba presente cuando se realizó el pago en la notaría (ver parte in fine A LA DECIMA TERCERA REPREGUNTA) y aun así testifica que el pago se realizó en las oficinas de la inmobiliaria, evidentemente son respuestas contradictorias y no se deben apreciar como ciertas, no pueden ser ciertas.

 

ii) A las repreguntas realizadas por el abogado de la parte demandada se puede apreciar

2.- A LA TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, si es cierto que sus honorarios para este negocio corresponden al 5% del monto fijado? Si el 5% cobra la inmobiliaria, no me corresponde la totalidad”.

CONCLUSIÓN DE ESTE PUNTO: El testigo de la misma forma que la anterior testigo denota tener un interés evidente y manifiesto, más allá de la búsqueda de la verdad y la justicia, en las resultad de este juicio, pues de su deposiciones realizadas en este punto y en las tres siguientes se infiere ser de su marcado interés en la concreción del negocio jurídico objeto de la presente causa, pues le reporta un rédito profesional y además patrimonial del 5 % sobre el monto del inmueble para el caso que se declararse con lugar la demanda, que ciertamente, como es lógico a ningún ciudadano le agradaría perder de ser la sentencia diferente.

 

3.- A LA SEXTA REPREGUNTA: “¿Diga el testigo, como le consta que en fecha 08/03/17, el vendedor recibió dinero por la cantidad de doce millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 12.750.000,00), en las instalaciones (sic) de XXXXXXXXXXXXXX, toda vez que esa captación no le correspondía y ya dijo decir que no sabe sobre el manejo de esas negociaciones? Ante tal repregunta la parte contraria se opuso, instando el Tribunal al testigo a responder. Contestó: “Me consta porque estaba presente estaba (sic) la señora XXXXXXXX por que es mi cliente y tengo que estar con ella”.

CONCLUSIÓN DE ESTE PUNTO: El testigo de la misma forma que la anterior testigo denota tener un marcado interés, el cual es evidente y manifiesto, más allá de la búsqueda de la verdad y la justicia, pues manifiesta que: “la señora XXXXXXX por que es mi cliente y tengo que estar con ella” por lo que evidentemente tiene una preferencia INSALVABLE MORALMENTE hacia la parte actora al manifestar que es su cliente y tiene que estar con ella y no con el demandado.

 

4.- A LA SÉPTIMA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, si es cierto, que tiene una obligación legal y moral, de no darse esta negociación o de que se anule el contrato de opción dejara de percibir los honorarios, emolumentos, o contraprestación, producto de esta negociación, y de haberlo recibido, debe devolverlo? Contestó: “Quisiera que se efectuara que se hiciera lo justo y lo correcto, y si es por la otra parte, yo devuelvo lo correspondiente”.

CONCLUSIÓN DE ESTE PUNTO: El testigo con su respuesta corrobora lo inferido en el punto anterior, en el sentido de tener un interés evidente y manifiesto, más allá de la búsqueda de la verdad y la justicia, en las resultad de este juicio, pues de su deposiciones realizadas en los puntos 3, 4 y 5 se infiere sin ningún lugar a dudas ser de su interés la concreción del negocio jurídico objeto de la presente causa, pues además de reportarle un rédito profesional y además patrimonial del 5 % sobre el monto del inmueble para el caso que se declararse con lugar la demanda, que ciertamente, como es lógico a ningún ciudadano le agradaría perder, claramente expresa el interés que tiene al decir: “QUISIERA que se efectuara…” evidente e inequívoca es una manifestación de interés de querer.

 

5.- A LA OCTAVA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, si es cierto que para usted lo justo seria que se materialice este negocio? Contestó: “Según todo lo que consta seria lo justo que se resolviera de esa manera, que lo resuelva la ley”.

CONCLUSIÓN DE ESTE PUNTO: El testigo a más de responder de manera parca, bien asertiva o negativamente, emite juicio de valor más allá de lo que pudiera evocar del conocimiento y de sus sentidos, y en tal sentido responde a la repregunta de que “sería lo justo” la materialización del negocio y “seria lo justo que se resolviera”, lo que denota, o hacer ver, su interés en la resulta del juicio y en cualquier caso negativo resignarse a los designios de la ley no a la voluntad personal.

 

6.- A LA NOVENA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, si para usted es igual, y tiene consecuencias similares el contrato de opción de compra venta y un contrato de compra venta? Contestó: “No son iguales, son pasos que deben darse para esta negociación, el documento de opción es ante la notaria y el de venta en el registro”.

CONCLUSIÓN DE ESTE PUNTO: El testigo, conocedor como dijo ser de la materia inmobiliaria, corrobora lo alegado por la parte demandada, en el sentido que los contratos de opción y de compraventa “no son iguales”, además es importante resaltar que reconoce que se deben realizar en dos actos en diferentes lugares y por consiguientes en momentos distintos y no concurrentes.

 

Conclusión de las pruebas de testigos: La parte actora no logró probar con éxito por medio de estos testigos los pagos realizados por ser contradictorias las deposiciones y por no dar credibilidad estos testigos al presentar un evidente interés en las resultas del juicio en favor de su promovente y la parte actora por la evidente amistad y relación de cliente. El testigo XXXXXXXXXXXXXXXXXX en su cualidad de profesional de la inmobiliaria testificó que los contratos de opción no son igual a los de compraventa y se realizan en lugares y momentos diferentes. Además de que en sus deposiciones se evidencian que afirman lo falso y niegan lo cierto.

RESUMEN CONCLUSIVO de este punto referente al CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE LA PARTE ACTORA, específicamente a la obligación de Pagar un primer pago de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) al momento de suscribir el contrato.

De todo el análisis que antecede en el cual el alegato de cumplimiento de su obligación contractual argüida por la parte actora y así declarada por el a quo, contrastadas con las pruebas aportadas legalmente al proceso se concluye, sin ningún lugar posible a duda que:

La parte actora NO LOGRÓ PROBAR EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN CONTRAÍDA mediante el contrato de “promesa bilateral de compraventa” consisten en pagar los QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), en virtud que no lograr probar dicho pago y por vía de “lógica consecuencia” tampoco el cumplimiento de su obligación. Pago que se debió haber realizado al comienzo del iter del desarrollo de formación del contrato preliminar, dentro del cual evidentemente no ocurrió ningún pago, razón por la cual no pudo concluirse la formación de este contrato y por consiguiente aun no se podía iniciar la etapa para concluir el contrato definitivo, como lógica consecuencia, no había nacido obligación de formar y suscribir el contrato definitivo como lo declaró el a quo. En razón de este incumplimiento de la parte actora, ipso iuris, le nace el derecho a la parte demandada de oponerle a aquella, la actora de este proceso, la exceptio non adimpleti contractus o excepción de contrato no cumplido que establece el artículo 1168 del CC, tal y como se alegó en el escrito de contestación al fondo de la demanda, el cual hacemos valer en este informe, y que fuese desechado por la recurrida en los siguientes términos:

De manera que, alegada la exceptio non adimpleti contractus, se invierte la carga de la prueba en el presente caso, y de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, correspondía a la parte actora demostrar el cumplimiento de sus obligaciones establecidas en el contrato suscrito, para poder exigir la ejecución del mismo por parte del demandado. Al respecto, la demandante procedió a promover tanto en el libelo como en el lapso probatorio una serie de instrumentos, de los cuales se infiere que (i) la parte demandada, ciudadano XXXXXXXXXXXX, recibió parte del pago de la venta del inmueble objeto de litigio, no obstante (ii) se evidencia de las actas que la oficina de Registro respectiva (municipio XXXXXXXXX del estado Bolivariano de XXXXXXX) fijó oportunidad para la protocolización de la venta definitiva, razón por la cual considera esta Juzgadora que el demandado no logró demostrar en el iter procesal el incumplimiento por parte de la hoy accionante, que sirviera como base para ejercer la excepción del contrato no cumplido, y menos aun que no haya sido cancelado el pago preliminar de la venta, para que ésta se materializara, razón por la cual este Tribunal excluye la pertinencia del alegato de la exceptio non adimpleti contractus por parte de la demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

 

Decisión ésta que se contradice con los alegado y probado en autos, el pago se pudo haber realizado, de ser cierto, en cualquier otro lugar del universo, pero no en la notaría como lo dispone el a quo en su fallo, por lo que solicito que sea declarado el incumplimiento y la temeraria acción de la parte accionante y así sea decidido por este Juzgado de alzada.

Además, se demostró el yerro en que incurre el a quo en el fallo recurrido al declarar el incumplimiento del demandado en una obligación que aún no le era exigible, pues correspondía cumplirla en un segundo momento del iter del proceso del negocio jurídico contenido en el contrato de promesa bilateral de compraventa una vez satisfechas las obligaciones contraídas por este contrato preliminar, las cuales evidente aún no ha cumplido la parte actora (pagar), no obstante el demandado cumplió con las suyas, consistentes en la entrega de las llaves del inmueble (Cláusula tercera) y el aporte oportuno de la documentación tal cual se hay comprometido en la cláusula sexta, parte evidentemente inocente, más no la accionante.

2.4.2.2.- Un pago de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) a pagar al momento de suscribir el documento definitivo de compraventa:

Lo determinado en este punto 2.4.2.2 referido a un segundo pago y que pudiese estar dentro del contexto de LOS HECHOS CONTROVERTIDOS Y LA VALORACIÓN DE LA PRUEBAS CORRESPECTIVAS, no se constituye en una situación que fuera controvertida, pues solamente se constituyó en una obligación contractual de la parte actora la cual no formó parte de su petitum, por lo tanto, no requirió contradicción por parte del demandado, en vista que esta obligación debía cumplirse conjuntamente con la suscripción del contrato definitivo de compraventa en la segunda etapa o momento a que hemos hecho referencia y que nunca se produjo por razón y culpa de la parte demandante.

2.4.3.-PAGO DEL SEGUNDO ABONO ADUCIDO POR LA PARTE ACTORA.

Este pago, denominado SEGUNDO ABONO por DOCE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (B. 12.750.000,00) debería haber sustituido parcialmente la obligación contraída por la accionante de pagar el precio, la cual, fue adquirida mediante el contrato de promesa bilateral de compraventa, obligación la cual era la de pagar QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00).

En sus alegatos en el libelo de la demanda, la parte actora intentó, infructuosamente, de probar que efectuó este pago que denominó como el SEGUNDO ABONO mediante un documento que tempestivamente fue desconocido íntegramente, en su contenido y firma, lo cual se realizó tanto en el escrito presentado como oposición a la medida cautelar, como en la primera actuación en el proceso principal, la cual fue en la contestación al fondo de la demanda.

En virtud que la parte contraria no pudo lograr producir el cotejo, esta documental no fue admitida y por lo tanto quedó fuera del proceso dejando de ser, por lo tanto, un hecho controvertido, en razón de lo cual no pudo haber sido probado dicho pago por no haberse realizado nunca realmente.

Debemos observar, como una posible anticipación a esta apelación, que por haber sido un hecho alegado por la parte accionante que no logró probar, siendo que efectivamente este hecho le pudo ocasionar un gravamen, al menos procesal (no probó el pago), le nació a la parte actora el derecho preclusivo de impugnar dicho agravio mediante la correspondiente apelación, derecho que no ejerció en tiempo hábil, razón por la cual no le es dable a la accionante pretender mediante “informe de adhesión” a esta apelación atacar la decisión de la recurrida, caso en el cual esta juzgadora en alzada debe desestimar. Como consecuencia de este allanamiento de no apelar a lo decidido por el juez a quo al declarar sin lugar el alegato de la parte actora, referido al pago, debe entenderse como una aquiescencia o aceptación de dicho fallo y por consiguiente en admitir que el pago realmente no lo realizó, de lo contrario tenía la carga de apelar para tratar de probar lo contrario a lo decidido y por tal razón no lo realizó.

Las circunstancias antes descritas ocasionan que el alegato de la parte demandada en contrario al de la accionante si haya triunfado, lo cual origina que aquella no haya sido vencida totalmente, por lo que no debe ser condenada en costas como infructuosamente lo determinó en la parte dispositiva del fallo, y así debe ser declarado por esta alzada.

En conclusión, este denominado SEGUNDO ABONO no fue probado, por no haberse realizado y así debe ser re-declarado por esta Juzgadora de Alzada.

2.4.4.- CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE LA PARTE DEMANDADA:

Punto previo: debemos observar que la parte demandada solo contrajo dos obligaciones muy puntuales y claras: 1) Cláusula Tercera: Entrega de las llaves del inmueble; y 2) Cláusula Sexta: Entrega de la documentación exigida. Obligaciones únicas que cumplió cabalmente.

2.4.4.1.-Entrega de las llaves del inmueble: Esta obligación fue contraída por la parte demandada en la Cláusula Tercera del contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito entre las partes, el cual es del siguiente texto:

TERCERA: EL VENDEDOR se compromete a entregar, las llaves del inmueble antes descrito, máximo diez (10) días posteriores a la firma de la presente autenticación de este documento (…)”

 

Siendo que la parte actora reconoce expresamente el cumplimiento de esta obligación de la parte demandada, lo cual lo realiza en su escrito libelar en los siguientes términos: “En esa misma fecha [8/03/2017], tal como había quedado estipulado en la Cláusula Tercera, El VENDEDOR, le hizo entrega a LA COMPRADORA, de las llaves del inmueble, …” este cumplimiento queda probado por tal expreso reconocimiento de la parte actora y por lo tanto NO ES UN HECHO CONTROVERTIDO.

2.4.4.2.-Entrega de la documentación exigida para la protocolización por el Registro Público: Esta es la otra obligación que contrajo la parte demandada con la parte actora, la cual la adquirió mediante la Cláusula Sexta del contrato de promesa bilateral de compraventa que suscribieran en los siguientes términos:

“SEXTA: EL VENDEDOR se obliga a entregar a LA COMPRADORA, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento final de Venta (…)”

 

Debemos dejar por sentado, contrariamente a lo alegado por la parte actora en su demanda, que la obligación contraída contractualmente por el demandado fue la expresa y claramente establecida en la Cláusula Sexta, más nada, por lo que no es cierto que la obligación de aportar documentación abarcara la de consignar liberación de hipoteca alguna, en vista que ésta se debía realizar en el mismo acto de la protocolización definitiva, por lo que es falso de toda falsedad el alegato de la actora cuando en el libelo deja sentado lo siguiente:

… previo cumplimiento por su parte [se refiere al demandado], de la obligación de hacer entrega oportuna de Liberación de Hipoteca pendiente.

 

Obligación de la parte demandada contenida en la Cláusula Sexta que como se puede apreciar de las probanzas de autos y concatenadas con los propios alegatos de la parte accionante fue cumplida cabal y oportunamente, pues de no haber sido así, la actora de este proceso, la ciudadana XXXXXXXXXXXXXXXXX, ampliamente identificada, no hubiese podido haber efectuado el trámite que se propuso realizar a motus propio, con vista a la protocolización del supuesto documento definitivo de compraventa, el cual, dicho sea de paso, fue elaborado por ella sin la participación del demandado, siendo que este es el legítimo propietario, por lo que nunca pudo tener control ni oportunidad de participar en su redacción lo cual era imprescindible para considerar en el futuro contrato de compraventa cualquier circunstancia que pudiera estar afectando el inmueble de su propiedad o, en todo caso, el establecimiento en él de cualquier modo o condición legal; trámite el cual realizara personalmente la parte actora sin notificación expresa a su contraparte, pues no existe en autos prueba de este hecho negativo que haya sido aportada por quien debía probar su ocurrencia fáctica, la cual era la parte actora, trámite que se realizó ante el Registro Público del Municipio XXXXXXXXX sin el concurso del demandado por no haberlo conocido, todo lo cual la demandante expresamente aseveró haberlo llevado personalmente con éxito, aunque no era de su incumbencia este trámite sino del propietario, aconteciendo que no se produjo la protocolización correspondiente al trámite que efectuó no solo por no haber notificado al propietario de manera autentica para que pudiese concurrir al supuesto acto, notificación lo cual debió ser una condición sine qua non, sino por la sencilla razón que no se produjo ese acto por razón y culpa de su incumplimiento en las obligaciones contractuales a favor de a quien demandó, lo cual será motivo de análisis en puntos siguientes.

Es una verdad irrebatible y universalmente conocida (máxima de experiencia) que para poder presentar y tramitar cualquier negocio jurídico ante el Registro Público Inmobiliario con el objeto de protocolizar un documento de compraventa inmobiliaria (el cual conlleva un gravamen patrimonial), es requisito, por ser de la esencia de la publicidad registral y la seguridad jurídica que debe garantizar a la sociedad ese Registro, es el cumplimiento de los requisitos exigidos para que el acto cumpla su fin, como es la presentación de la documentación legalmente exigida y que aun teniendo alguna condición que lo afecte, al fijar fecha para que se produzca la correspondiente suscrición ante el Registro, en ese momento de la firma definitiva es cuando se debe resolver o subsanar tal circunstancia en el mismo documento a protocolizar, como podría ser la liberación de una hipoteca o la suspensión de una medida o gravamen, esta circunstancia expresamente la reconoce no solo el juez a quo en su sentencia, lo cual no contradecimos, dicha en los siguientes términos:

En este mismo orden de ideas, es importante observar a las partes intervinientes en el proceso, que el gravamen que pesa sobre el inmueble objeto de contrato no constituye impedimento alguno para la existencia del contrato promisorio, ya que la obligación que genera la garantía perfectamente puede cumplirse en fecha inmediatamente anterior al otorgamiento del documento definitivo de enajenación y liberar la hipoteca existente para protocolizar el nuevo documento de traslación de propiedad. Y ASÍ SE PRECISA.

 

En el mismo sentido, el corredor inmobiliario, ciudadano XXXXXXXXXXXXXXX, de quien la ciudadana XXXXXXXXX es su cliente en virtud de su reconocimiento efectuado durante su deposición como testigo, lo cual lo dejo dicho en los siguientes términos: “la señora XXXXXXX porque es mi cliente y tengo que estar con ella”, ciudadano que por tener como profesión habitual el ser Asesor y Corredor inmobiliario, debe tener un conocimiento preciso del desarrollo de la actividad registral, fundamento de su oficio, quien dejo claramente sentado al deponer como testigo en la LA CUARTA REPREGUNTA la cual le realizara el abogado del demandado sobre: “¿Diga el testigo, si es cierto, en conocimiento como profesional, como corredor inmobiliario que en un mismo acto ante el registrador inmobiliario se puede liberar cualquier gravamen hipotecario e inmediatamente protocolizar el documento definitivo? Contestó: “Si claro, compra venta con liberación”. Debemos advertir que este testigo fue promovido por la parte actora y a quien realmente representaba era a ésta y no al demandado, así claramente lo dejó sentado como ya hemos señalado.

Lo anterior demuestra que el inmueble no tenía ninguna carga insalvable que no se pudiese, ni se debiera poder, subsanarse al momento de la firma del documento definitivo de compra si dicho trámite lo hubiese realizado quien debía hacerlo con conocimiento de las causa y de las circunstancias para la subsanación, el cual es su legítimo propietario, y no como se intentó realizar, a escondidas, por un tercero y sin que notificara clara, expresa y de manera autentica a quien debía presentar tal trámite, el cual era la parte demandada, ya que todo es de la íntima incumbencia y responsabilidad solo del propietario, circunstancia que solo se puede perfeccionar en el caso que fuese el contrato redactado, presentado y tramitado por su legítimo propietario y no por un tercero sin la notificar a aquel, nada de lo cual sucedió, no hay constancia en autos de haber sido notificado el demandado.

Por lo que no pudo haber sido cierto el incumplimiento del demandado ya que este trámite fue, no solo admitido, sino que una vez verificadas las exigencias de ley, como bien lo alegó la parte actora, el Registro Público fijó como fecha cierta para que se produjese la protocolización el día 10 de agosto de 2017 en vista del aporte de la documentación exigida y que había sido aportada, tal cual se comprometió, la parte demandada.

En efecto en el libelo de la su demanda la accionante en esta causa dejó sentado lo siguiente: “… estableciéndose el día Jueves, 10 de Agosto de 2017, para que se realizara la protocolización del documento de la venta”. Tan asertivo y convincente es el decir de la accionante ya que ella misma aduce que “…finalmente se traslada [la accionante] a la Oficina Subalterna de Registro correspondiente a realizar los cálculos y el oportuno pago de aranceles para la presentación del documento definitivo de la venta”, nadie es capaz de pagar los aranceles si le han prohibido la protocolización por no cumplir con la carga de haber presentado toda la documentación requerida legalmente, de lo que se infiere, sin ninguna duda razonable, que hubo un CUMPLIMIENTO TOTAL Y EFECTIVO DE LAS OBLIGACIONES DEL DEMANDADO.

Por lo tanto, es totalmente falso, de toda falsedad, que el demandado, obligado en entregar la documentación exigida por la parte actora en esta primera etapa del iter del proceso de culminación del negocio jurídico, documentación la cual suministró solo para su revisión a los fines de que en su oportunidad se cumplieran los requisitos del Registro Público, no hubiese cumplido con su obligación contraída en la Cláusula Secta del contrato de promesa bilateral de compraventa, pues sin esta documentación, siendo que es de su exclusiva propiedad y por lo tanto debía haber estado solo en su poder, no se habría podido explicar que la propia actora asintiera haberlas tenido en sus manos para que así pudiera presentar la documentación que aportó para el trámite ante el Registro correspondiente y que éste lo admitiera, lo cual realizó a motus propio, también es falso por no existir en autos prueba de la NOTIFICACIÓN que debió habérsele realizado al demandado informándole que este trámite estaba en curso, ni mucho menos para que concurriera en la fecha fijada, como tampoco existe reclamo alguno exigiéndole el cumplimiento de esta obligación (entrega de documentos), todo lo cual prueba ser falso el alegato de la parte actora en contra del demandado del incumplimiento de sus obligaciones contraídas. Por lo que no es cierto lo que la misma parte actora afirmó: “EL VENDEDOR, sin motivo ni justificación alguna, ha colocado todas las trabas posibles para no realizar la firma definitiva de la venta convenida; pretendiendo de manera por demás descabellada, condicionar la firma del documento definitivo por ante el Registro, a un cambio de las condiciones en que fue establecida la negociación”, nada de lo cual hay prueba alguna en autos más allá de su simple decir.

Tan cierto es el cumplimiento de la obligación de la parte demandada que la misma  parte actora expresamente reconoce, en su escrito libelar, refiriéndose al trámite que ella realizó sin notificar y sin el concurso del demandado, lo siguiente: “lo cual se puede evidenciar de Planilla CONSTANCIA DE RECEPCION (Art. 49) Número de Trámite: 237.2017.3.842, elaborada por la Oficina de Registro Público del Municipio XXXXXXXXX del Estado XXXXXXXX, y que acompañamos al presente escrito libelar, identificada con la letra  “E”; (…)”, documental que expresamente reconocemos en su conjunto (Contenido y Anexos) siendo este un documento público administrativo el cual debe ser admitido como plena prueba por tener la presunción de legalidad propio de todo acto administrativo, por haber sido aportado por la parte demandante y por no haber sido contradicho por la contraparte.

Como conclusión de este punto, efectivamente EL DEMANDADO SI CUMPLIÓ CON SU OBLIGACIÓN CONTRACTUAL de entregar oportunamente (en tiempo hábil) la documentación requerida según fue descrita en la Cláusula Sexta del contrato de promesa bilateral de compraventa, porque solo así la accionante pudo haber realizado, a motus propio, el trámite con el objeto de intentar protocolizar el futuro contrato de compraventa, como en efecto el trámite correspondiente lo pudo realizar ante el Registro Público, CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DEL DEMANDADO QUE ASÍ SOLICITAMOS SEA DECLARADO.

2.5.- OBLIGACIONES CORRESPECTIVAS DE LAS PARTES

2.5.1.- Suscribir el contrato definitivo de compraventa: Para poder analizar este punto primero debemos puntualizar la naturaleza jurídica del contrato que vinculó a las partes.

De todo el análisis que antecede ha quedado sentado que es un contrato de promesa bilateral de compraventa, según lo ha dejado establecido el a quo en la parte dispositiva de su fallo como lo hemos dejado sentado ut supra, por lo que, aplicándole la doctrina vinculante establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justica, a la cual hemos hecho referencia ampliamente en este informe, constituida como es un derecho vigente para este caso (vinculante), el mismo debe ser en consecuencia un contrato que ha sido el producto de la autonomía de la voluntad de las partes, por lo tanto innominado, y preliminar e instrumental a otro futuro y definitivo en el cual las partes deberán manifestar en un momento posterior sus correspectivas voluntades que habían sido prometidas en aquel contrato preliminar, como lo es la de suscribir un verdadero contrato de compraventa en una segunda etapa. El contrato de promesa bilateral de compraventa por tal razón tiene que ser de tracto sucesivo y que solo puede establecer obligaciones personales de hacer en el futuro y definitivo contrato, el cual si debería ser un real contrato de compraventa al que verdaderamente se le aplicarán todas las regulaciones y consecuencias previstas en el CC para este tipo de contrato nominado (Libro Tercero, Título V del CC), además de aplicarle las exigencias externas requeridas para que sea posible su protocolización ante el Registro Inmobiliario correspondiente, exigencia esta última no exigidas para aquel preliminar, que dicho sea de paso no se le es permitido actualmente protocolizar en el Registro Público, como si lo fue permitido antes en la ley de Registro Público y del Notariado del año 2001 derogada por la ley del 2006, debido a que todavía, en aquella fecha, se debatía el criterio de que si el contrato de opción equivalía al de compraventa, por lo que, no solo jurisprudencialmente como hemos visto, se zanjó esta disputa a favor de la no equivalencia, sino que también lo realizó el legislador de 2006, por lo que a estas alturas no debería quedar ningún restico de duda al respecto, los contratos de opción no son equivalentes a los de compraventa, esta es la razón teleológica por la cual la jurisprudencia, y que ha sido recogida en la ley, establece que lo propio es que por medio de una sentencia DECLARATIVA se establezca que el contrato de opción sea considerado como tal contrato de compraventa, y no por una absurda sentencia de CONDENA que por la vía de la fuerza jurisdiccional establezca que el fallo equivalga al contrato de compraventa no suscrito.

Del establecimiento de las características de la tipología del contrato de promesa bilateral de compraventa a que hemos llegado como una conclusión de la aplicación del dictado de la sentencia vinculante indicada, es importante resaltar su condición de tracto sucesivo, que no puede ostentar el contrato definitivo, sin perjuicio de que este último puede estar afectado de un modo o una condición, suspensiva o resolutoria, pero de establecimiento instantáneo, al momento de producirse por la manifestación de la voluntad de la partes contratantes.

Esta circunstancia de ser de tracto sucesivo, significa que su ejecución, al no ser instantánea, el contrato se irá formando por la participación de las partes en la medida que vayan cumpliendo sus obligaciones correspectivas. En tal sentido, es más fácil en el presente contrato determinar cuál debe ser el iter de las ejecuciones obligacionales para así poder determinar quién efectivamente incumple y le hace nacer el derecho de excepcionase en cumplimiento de sus obligaciones a la parte inocente.

Tal y como hemos visto de todo el análisis que antecede, las partes contrajeron obligaciones a cumplir durante el lapso de validez del contrato (quince días prorrogables), a ser desarrolladas unas tras otras (tracto sucesivo) en una primera etapa, hasta dejar sentadas las circunstancias necesarias para lograr formar el contrato futuro de compraventa. Estas obligaciones, como ya hemos observado ut supra, básica y únicamente fueron: A) Para la parte actora la siguiente --> i)- pagar el precio (Cláusula segunda); B) Para la parte demandada los siguientes --> i)- entregar las llaves (Cláusula tercera); y ii)- entregar la documentación requerida para la protocolización (Cláusula sexta). Una vez superado este tracto del iter en el proceso de formación del contrato de promesa bilateral de compraventa por el cumplimiento de las partes, es cuando estas debían concurrir en un momento posterior a manifestar sus voluntades para formar el contrato definitivo de compraventa, lo cual lógica e indefectiblemente se tiene que producir en otro momento (futuro) y solo en otro lugar, la sede del Registro Público.

Visto en el sencillo y sintético esquema anteriormente presentado, la parte demandada cumplió con las obligaciones que contrajo para la formación del contrato preliminar (entregar las llaves y la documentación), quedando a la espera que la parte actora cumpliera, dentro del lapso de validez del contrato, con su obligación de pagar el precio tal y como se obligó en el contrato preliminar, lo cual no cumplió, prueba de estas conducta están descritas en los puntos anteriores de este informe donde se analizaron los alegatos y se valoraron las pruebas. Ante esta circunstancia de mora en el cumplimiento de su obligación de pagar, la parte actora, inusitadamente, para aparentar la mora del demandado, realiza a motus propio el trámite para la protocolización de la compraventa del inmueble, el cual no le pertenece, pues es propiedad del demandado y es a este a quien le correspondía decidir cuándo y cómo vender su propiedad salvando las cargas, no a aquella, y es entonces cuando la actora de este proceso decide ofrecer ante Registrador Público pagar la totalidad del precio (BS. 30.000.000,00) mediante cheque, el cual no desconoció, habiendo, no obstante, alegado en estrado que pagó el 97.5%, conducta ésta que prueba, fuera de toda duda razonable, que la parte actora nunca cumplió con la obligación de pagar el precio tal y como se obligó en el contrato de promesa bilateral de compraventa (Cláusula Segunda), pues no es lógico pensar que quien diga que pagó, y lo asevere judicialmente (en juicio), tenga el valor de presentarse ante un órgano público y declarar (atestar) ofrecer pagar lo que dijo, ante un juez, que ya pagó, para justificar el cumplimiento de sus anteriores obligaciones incumplidas, sería un contrasentido.

La consecuencia legal del incumplimiento descrito inmediatamente antes es la que establece el artículo 1168 del CC: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”, norma esta que en su aplicación puede presentar dudas en cuanto quien debe cumplir primero, ya que en los contratos sinalagmáticos perfectos, como el de marras, el cumplimiento de la obligaciones se presumen simultaneas. Es así que, para el caso de incumplimiento de una de las partes, a la otra inocente le nace el derecho que este artículo establece, es decir, el negarse a cumplir su prestación hasta que la otra cumpla la suya, aunque sean de manera simultánea, algo como coloquialmente se dice: “qué es primero: el huevo o la gallina”, cuando en la realidad fáctica de este decir popular cada uno depende del otro y viceversa.

Situación de simultaneidad ésta que no se presenta en este caso bajo examen. Hemos ya determinado que el contrato de promesa bilateral de compraventa es un contrato preliminar y de tracto sucesivo, no se perfecciona en un solo acto, y en el mismo se establecieron obligaciones sinalagmáticas perfectas, obligaciones que fueron exacta y oportunamente cumplidas por el demandado (entregar las llaves y la documentación), más no así por la parte actora (pagar el precio), por lo que, independientemente de la oportunidad dentro del iter del desarrollo de formación del contrato preliminar, ya no es necesario determinar quién debe cumplir primero las restantes prestaciones, ya no es requerido determinar quién precede a quien, toda vez que la única obligación pendiente es la de la parte actora, y ante la espera más allá de la validez del contrato, el demandado tiene todo el derecho, antes aducido, para negarse a cumplir su obligación por el incumplimiento de la otra parte, lo cual aún hoy no ha ocurrido. Derecho este que se vio constreñido a ejercer el demandado en virtud que durante el lapso de espera en el cumplimiento de su contraparte se desató en nuestro país la más grande hiperinflación que hayan sufrido las sociedades desde la revolución industrial.

En conclusión, de lo inmediatamente anterior, contrariamente a lo decidido por el a quo, y debido al real y cierto no cumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte actora mediante el contrato bilateral sinalagmático, al demandado le nació el derecho de no cumplir con la suya, consisten en dar su voluntad (obligación de hacer) para suscribir un nuevo contrato definitivo de compraventa en un momento posterior.

2.5.2.-             Aplicación de la excepción de contrato no cumplido: En virtud, como ya hemos dicho, que el contrato promesa bilateral de compraventa es un contrato bilateral, y sinalagmático perfecto por lo tanto de tracto sucesivo, y visto y demostrado el incumplimiento de la parte actora, es por lo que se hace aplicable las consecuencias jurídicas que establece el artículo 1168 del CC, el cual es del texto siguiente:

Artículo 1168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

 

Es lo que la doctrina denomina la “exceptio non adimpleti contractus” (excepción de contrato no cumplido), y le da la facultad a la parte inocente de negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le EXIGE EL CUMPLIMIENTO sin haber cumplido a su vez con su propia obligación^[10], es exactamente el caso sub iudice, la parte actora, sin haber cumplido su obligación, la de pagar, DEMANDA JUDICIALMENTE EL CUMPLIMIENTO A LA PARTE INOCENTE, la cual posee el derecho de negarse a cumplir la suya.

Esta es una DEFENSA DE FONDO a la demanda que solicita el cumplimiento del contrato y comporta la alegación del inocente en un hecho impeditivo de la pretensión deducida, y se constituye en que la ejecución de las obligaciones que surgen del contrato bilateral deben ser, en principio, simultáneas y en la idea de que cada parte puede rehusar o rechazar el cumplimiento de la obligación a su cargo, mientras la otra parte no cumpla con la suya^[11], sin embargo, en este caso, al haber cumplido el demandado con todas sus obligaciones ya no existe prelación posible en los cumplimientos, pues la parte actora incumplida tenía la carga de cumplir las prestaciones pendientes y por tal razón la parte demandada(inocente) tiene el derecho de negarse a suscribir lo prometido en el futuro contrato de compraventa hasta tanto su contraparte no cumpla con las suyas.

Este medio de defensa impeditivo tiene como requisitos o supuestos de procedencia:

1) La existencia de obligaciones recíprocas nacidas de un contrato bilateral.

2) El Incumplimiento culposo y ya consumado de la parte a quien se le opone la excepción.

Siendo, que la parte inocente es el demandado y por haber cumplido con todas sus obligaciones tempestivamente, y no existiendo en autos prueba alguna que demuestre el cumplimiento del pago de la parte demandante, lo único que existe en actas es el contrato y el decir de la demandante, contrato en el cual las partes habían previsto que el pago se realizara ante la Notario que presenció el acto (ver Cláusula SEGUNDA), pero, de la Nota de Autenticación donde la Notario que lo presenció, al dar fe de lo sucedido en su presencia, no realiza mención alguna de dicho pago, que, de haber sucedido en su presencia, estaba en la obligación de dejar expresa mención y copias de los instrumentos de pagos, según exigencia legal impuesta por la las leyes: Ley del Registro Público y del Notariado, y la Ley de Legitimación de Capitales y Financiamiento al Terrorismo, entre otras. Por lo tanto, siendo una negación absoluta, la parte actora tendrá la carga de probar el pago, y de manera especial, al haberse hecho uso de la exceptio como una defensa de fondo del demandado, deberá probar dicho cumplimiento, en efecto:

“El demandante excepcionado tendrá que demostrar el pago o cumplimiento de su obligación puesto que el pago es uno de los modos de extinción de las obligaciones y, de conformidad con el artículo 1354 del Código Civil, incumbe la prueba de la extinción de éstas a quien la alega”^[12]

 

En tal sentido la carga de la prueba es doble, por una parte, la actora para superar la exceptio alegada debe demostrar el cumplimiento de su obligación, denunciada como incumplida, y por otra, al ser una negación absoluta, tiene igualmente la carga de probar el pago infringido, nada de lo cual logró probar la parte actora.

La exceptio non adimpleti contractus, como ya se estableció, es una defensa de fondo (a la demanda), cuyo efecto es suspender la ejecución de la obligación demandada, hasta tanto la parte actora no cumpla con la suya, no es posible en nuestro sistema jurídico la sentencia condenatoria que condicione la ejecución de la obligación del demandado, a esperar que el actor cumpla con la obligación pendiente ya en mora, objeto de la exceptio, de manera que la sentencia no pueda establecer que las prestaciones se condicionen a que se cumplan simultáneamente o que la parte en mora sea constreñida a cumplir con su obligación, tal y como lo dispuso el fallo, ya que de ser declarada con lugar la exceptio, el efecto que debe producir es el rechazo inmediato de la demanda, la declaratoria de Sin Lugar, pues el juez venezolano no puede condenar al demandado a cumplir con su obligación una vez ha sido condenada a su contra parte a cumplir por razón y causa de la excepción planteada, condicionando así esta condena a que previamente el actor de la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO efectivamente cumpla con la prestación pendiente y conste de manera autentica dicho cumplimiento, no debe ser de esta manera, pues al ser declarada a lugar en la exceptio, implicaría el pronunciamiento de una sentencia de condena CONDICIONAL, expresamente prohibida por el artículo 244 del CPC, tal y como ha sucedido en este caso con la decisión del a quo y por lo que debe ser declara la nulidad del fallo impugnado.

En consecuencia, para el caso de ser admitida la exceptio non adimpleti contractus, como en efecto debe ser debido al incumplimientos de la parte actora, por su evidente incumplimiento culposo y el cumplimiento de su contra parte, debe ser desestimada la demanda, declarándola no ha lugar, ya que no admitiría otro pronunciamiento, sin que tuviese que incurrir en los vicios de incongruencia, al violar el artículo 12 del CPC, por no decidir sobre lo alegado (cumplimiento de contrato) y probado en autos (impago), el incumplimiento, o en toda caso sería un caso de ultrapetita, al decidir más allá de lo solicitado, o al condicionar la demanda a una prestación no solicitada, violando, igualmente, en estos dos últimos casos el artículo 244 eiusdem, siendo no obstante, que esta sentencia que declare sin lugar la demanda por motivo en la exceptio non adimpleti contractus no deja sin efectos obligacionales, por no eliminar del mundo jurídico, al contrato, lo cual será el objeto de la reconvención.

En razón de lo anterior solicito sea declarada con lugar esta excepción de contrato no cumplido, establecida en el artículo 1168 del CC, como una defensa al fondo de la demanda, amén de las razones alegadas en punto previo, y en consecuencia sea declarada SIN LUGAR LA DEMANDA, con los consiguientes pronunciamientos de ley, como pueden ser la declaración de ejecución de cláusula penal, la restitución de la prestación cumplida por la parte demandada de haber entregado simbólicamente el inmueble mediante la aportación de la llaves del mismo y de la condenatoria de costas y demás gastos y honorarios.

3.- DE LA RECONVENCIÓN

RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO.

3.1.- RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y RESTITUCIÓN DE PRESTACIONES CUMPLIDAS

De acuerdo a lo establecido en los artículos 365 y siguientes del CPC, propusimos la reconvención en la presente causa, que como bien lo dice Voet[13] “la reconvención está fundada en una misma causa[14] que la principal”, la cual, en nuestro caso tiene por TÍTULO un contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa (objeto de la causa petendi), en donde esta causa petendi de la principal es el cumplimiento, mientras que en la reconvención es su resolución, por lo cual hay una estrecha identidad entre ambas causas, donde los sujetos son los mismos, contraponiéndose en sus cualidades de demandante y demandado, y viceversa, además de tener ambas un mismo título, por lo que en este caso concreto existe una íntima relación entre las pretensiones y sus causas, en tal sentido lógico redundaría e iría en contra de la economía y celeridad procesal el tener que, cual ritualismo proscrito e innecesario propio del derecho romano arcaico, repetir la información y datos ya contenida en autos correspondientes del proceso, sería una conducta fuera de lógica, el sentido común y la celeridad y economía procesal, yendo más allá de la garantía efectiva de los derechos que se les deben a las partes existente en el expediente.

La pretensión de la reconversión no versa sobre un objeto distinto al del juicio principal (ver parte in fine del artículo 340 del CPC)

Esta relación de continencia entre ambas pretensiones es así, por presentar íntima relación en sus correspectivas causas y en virtud de existir identidad de personas y de título.

Visto de este modo, esta reconvención fue el medio idóneo por el cual el demandado la propuso, con el objeto que de ese modo la exigencia impuesta por la ley se evitara, en el sentido que se tuviese que producir la acumulación sobrevenida de los procesos para el caso de haber sido incoados autónomamente, por separado, lo cual se evitó con la reconversión, como en efecto fue su resultado, proponiendo ésta junta y dentro del mismo proceso, la cual fue DEBIDAMENTE ADMITIDA dentro del mismo que ya estaba en curso y en donde ya se encontraban plenamente expresados e identificados todas exigencia legales para darle legitimidad a la reconvención, como fueron:

1.- La identificación del tribunal, el cual era el de la misma causa donde el reconvimiente había actuado por estar a derecho con conocimiento y causa del tribunal y de la contraparte, y allí mismo se incoó esta.

2 y 3.- Identificación de las partes, quienes ya formaban partes activas del proceso, encontrándose a derechos, y donde ninguna era persona jurídica.

4.- El objeto de la reconvención se dejó claramente sentado en la misma, precisando que consistía en la RESOLUCIÓN del mismo contrato de la demanda principal (mismo título) y precisamente así fue considerado y valorado por el a quo.

5.- En cuanto a los hechos debemos dejar claramente establecido que esta acción autónoma en concreto (la reconvención) SE BASA FUNDAMENTALMENTE en el derecho invocado, es de mero derecho (artículo 1167 del CC y 389.1 del CPC) y no en ningún hecho concreto más allá de los alegados para la cognición de la acción principal y de los cuales derivó el derecho.

6.- Además, ha quedado establecido que el instrumento o título fundamental lo constituyó el contrato objeto de ambas acciones y el cual fue exacerbadamente descrito en autos y específicamente en la reconvención, lo cual dejamos sentado en el escrito de contestación al fondo y reconversión en los siguientes términos:

En vista del incumplimiento, por parte de la demandante, del contrato identificado con el errado nomen iuris de “Contrato de Opción Compra-Venta”, el cual fue suscrito, entre ésta y mi representado, en fecha martes 07 de marzo de 2017, ante la Notario del Municipio XXXXXXXXX del Estado XXXXXXXXX, y que quedara inserto en los Libros de Autenticaciones llevado en esa Notaría Pública, bajo el N° 1, tomo 46. (En ese momento no se había producido el fallo que zanjó la duda sobre su calificación jurídica como un contrato de promesa bilateral de compraventa)

 

7.- Acción ésta (la reconvención) donde, por no ser su objeto, no se solicitó indemnización por daños y perjuicios más allá de las costas que se produzcan por el proceso como tal, y que sean las impuesta por el artículo 274 del CPC, y, de ser el caso, la que sea por la aplicación de la cláusula penal establecida contractualmente y en la que ya se determinó objetivamente las causales de procedencia y la magnitud indemnizatoria, por lo cual no debe ser objeto de cognición en el proceso de la reconvención.

8.- Por ser una reconvención, la contraparte es el actor de la acción principal, el cual por ser quien propuso la demanda siempre ha debido estar plenamente identificado con su represente judicial, de no ser así no habría reconvención por no haber proceso principal.

9.-Por último, la sede o dirección del demandante existe en todo el proceso, desde la introducción de la demanda principal, siendo que su ubicación (domicilio procesal) está claramente determina y con la cual fue posible la notificación en la causa principal y en esta apelación.

En razón de todos los puntos que anteceden, es por lo cual real y efectivamente se cumplió con todas y cada una de las exigencias que establece el artículo 340 del CPC, pedir más allá de esta realidad sería caer en un ritualismo innecesario y proscrito constitucionalmente (ver infra) y un exceso del uso de la competencia establecida, ya que es el mismo artículo 340 fundamento de la extemporánea INADMISIÓN quien claramente establece que esta exigencia de llenar los requisitos exigidos en el citado artículo no aplica para casos como el de marras, en donde hay identidad de objeto, ergo el contrato de promesa bilateral de compraventa, en efecto la norma que emerge del mentado artículo es del texto siguiente:

Artículo 365: Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.

 

La segunda frase la comienza con un “SI” condicional, el cual impone como una carga procesal al promovente la condición de determinar que la “expresión de la reconvención” se determine como lo indica el citado artículo 340 del CPC si, y solo si, versare sobre objeto distinto. Lo cual es completamente lógico y además necesario si la reconvención versa sobre un objeto diferente al de la causa principal, indudablemente debe ser de ese modo para asegurarle el derecho a la defensa al reconvenido y que este pueda ejercer un verdadero y eficiente control de esa acción, es decir, debe garantizársele todos los derechos que le otorga la norma adjetiva para que pueda realizar su defensa para el caso de que el objeto de la reconvención fuese diferente al debatido en el juicio principal, pero para el caso que exista identidad entre las dos causas, imponer la aplicación de la exigencia establecida en la segunda frase atentaría contra la celeridad y economía procesal como una violación al principio constitucional que prohíbe sacrificar la justicia por formalidades no esenciales a ese desiderátum de justicia, sobre todo si los actos han logrado el fin por el cual se realizaron.

Adicionalmente, la decisión del juez a quo viola el precepto adjetivo establecido en el artículo 206 del CPC, el cual es el siguiente:

Artículo 206: Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.

En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.

 

Según el sentido que emerge del artículo precedente, cuando el a quo declara la inadmisibilidad de la reconvención, con lo cual su efecto lógico es la nulidad de su propio acto con el cual ya la había declarado admisible, su consecuencia es contraria al propósito y razón de la norma indicada, el cual es procurar la estabilidad, especialmente cuando el acto ya ha alcanzado el fin para el cual estaba destinado.

Para entrar más a fondo en el análisis de la dispositiva del fallo impugnado que declaró INADMISIBLE la reconvención, lo cual realizó el a quo en los siguientes términos:

Ahora bien, de la lectura del escrito reconvencional consignado por la parte demandada-reconviniente, se observa, que no reúne los requisitos contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo que para esta juzgadora la reconvención propuesta carece de los supuestos previstos en la sentencia de la Sala Constitucional como causal de inadmisibilidad de la reconvención. ASÍ SE DECIDE. (Negrillas de la fuente enfatizado añadido)

 

Decisión ésta la cual evidentemente profirió el a quo sin antes haber realizado, como lo hemos presentado en líneas superiores, una reflexión de las circunstancias de la reconvención ni el alcance de la misma.

Antes debemos tener muy en cuenta cuál es el fundamento del régimen jurídico que la nación venezolana se dio con su contrato social, lo cual el constituyente de 1999 lo dejó plasmado en el artículo 2 de la Constitución nacional de la siguiente manera:

Artículo 2. Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, (omissis)

 

Observamos que el desiderátum que se estableció a sí misma la nación venezolana para SU RÉGIMEN JURÍDICO es que se constituyera no solo en un Estado De Derecho, sino que fue mucho más allá, al dejar sentado que debería ser de JUSTICIA, y, como desarrollo de esta imposición, que más que social es jurídica, dejo sentado que ésta, la justicia, no se inmolaría por meros ritualismos no esenciales a la concreción de ese bien mayor que es la justicia, lo cual lo estableció de la siguiente manera:

Artículo 257. (Omissis) No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

 

Lo cual se constituye más que en una norma programática, es un principio que debe orientar y dirigir todas las actuaciones de los poderes públicos, inclusive el jurisdiccional, de manera que se puedan evitar que sus conductas se conviertan en meros ritualismos innecesarios y vacíen de contenido lo que debe ser esa justicia, máxime si los actos realizados en vista de conseguirla han logrado el fin para el cual han sido establecidos, teniendo como único límite que se garantice el derecho a la defensa al reconvenido dentro de un garantista proceso, nade lo cual ha ocurrido en este caso.

Viendo y aplicando lo antes reseñado, y teniendo presente que el establecimiento de la justicia es un principio constitucional, no es concebible que en el proceso ante el a quo, se haya ADMITIDO LA RECONVENCIÓN, la cual se realizó en tiempo hábil y el jurisdicente en aquel momento la admitió por llenar los requisitos de ley, lo cual realizó en los siguientes términos:

En fecha 10 de octubre de 2018 (f. 39 al 57), el apoderado judicial del demandado, consignó escrito de contestación y reconvención a la demanda, la cual fue admitida en fecha 16 de octubre de 2018 por este Órgano Jurisdiccional (f. 58).

 

Donde la contraparte tuvo todas las oportunidades para el control y para ejercer su defensa dentro de las garantías procesales, como en efecto lo pudo realizar al interponer ante el juez de la causa su correspondiente contestación a la reconvención, lo cual realizó en fecha 22 de octubre de 2018 sin objeción ni oposición hacia lo que fue el acto de reconvención, así expresamente lo dejo sentado el a quo en su sentencia de la manera siguiente:

En fecha 22 de octubre de 2018, la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención de la demanda (f. 59 al 61), a la cual el apoderado judicial de la parte demandada hizo oposición mediante escrito de fecha 26 de octubre de 2018 (f. 62 al 64). (Página 2 de la sentencia)

 

Contestación a la Reconvención que también fue admitida, la cual contestó sin objeción alguna en cuanto tal acción per se, razón por la cual no le es dable al jurisdicente oponer a estas alturas del proceso excepción alguna no alegada por la parte reconvenida, menos aun la que conlleve la nulidad de todo lo actuado desde su admisión.

Lo que significa que la reconvención, sin ningún lugar a dudas, fue legítima y cumplió su fin procesal, el cual no pudo ser otro que la parte demandada reconviniente, en lugar de interponer un recurso autónomo y separado de la acción principal, a lo cual tenía derecho, lo cual sería contrario a la celeridad y economía procesal, y teniendo como objeto la necesidad de hacer desaparecer del mundo jurídico el título fundamental de la acción principal, lo cual hubiese podido haber llevado en otro juicio, ocasionando que se tendría que llevar a cabo la acumulación de ambas causas por tener, de acuerdo a lo establecido en el artículo 52.2 del CPC identidad de personas y de título, fin el cual consecuencialmente se evitó se produjese dicha acumulación garantizándole, en todo caso, el derecho a la defensa a la actora de la acción principal reconvenida, respetándole el debido proceso al haber podido ésta ejercer sus derechos en tiempo hábil como en efecto los realizó al dar contestación a la reconvención, la cual realizó sin realizar oposición alguna, reconvención que fuese oportunamente admitida y no impugnada por la parte demandante

Esta declaratoria de inadmisibilidad de la reconvención declarada por el juez a quo en este instante de proferir la sentencia de fondo a la demanda principal, dejándola en consecuencia, fuera del proceso, crea un injustificado desequilibrio procesal, toda vez que esta inadmisión la debió declarar al momento de su interposición, de manera que permitiera, en aquel momento, ejercer al reconviniente el derecho de impugnar la sentencia interlocutoria que la declarase, de manera de garantizarle a este el derecho de impugnación si consideraba, como en efecto así lo considero, causa un gravamen, ya que conculca el derecho de acceso a la justicia para hacer valer el derecho de dejar resuelto el contrato incumplido, ex artículo 1167 del CC.

Lo que debió realizar el a quo, después de un adecuado y razonado análisis de los alegatos y una racional valoración de la pruebas, en el ejercicio soberano de aplicación de la sana crítica, como una potestad concedida para lograr la paz social, si considerase que la reconvención no establecía la constitución de ningún derecho, ni daba derecho a una condena determinada, no tenía otra opción que declararla SIN LUGAR, de manera que el reconviniente, si considerase que esta declaratoria le causa un gravamen no fundamentado en la ley, pudiera ejercer la impugnación sobre los motivos y fundamentos con los cuales la pudo haber declarado, impugnación a la cual tendría derecho, y no simplemente sacarla del proceso por estar inadmitida, menos aun después que como vimos ingreso legalmente al proceso, se admitió, no hubo oposición y cumplió el fin (la admisión) para lo cual fue dictada, violando el principio dispositivo que lo obliga actuar solo cuando las partes se lo soliciten y anulando el a quo su propio auto de admisibilidad, con la consecuencia que le sustrajo el derecho a la doble instancia al reconvimiente en virtud que en esta etapa del proceso no puede realizar la impugnación por no existir como tal la reconvención, ni el a quo pueda actuar, ya que perdió la jurisdicción por el efecto devolutivo de la apelación, por lo que está imposibilitado de proferir la sentencia interlocutora correspondiente. Es grave igualmente, como consecuencia de la inadmisión, cuyo efecto es EX TUNC, por lo que deja sin efecto todo lo actuado causándole un grave perjuicio procesal al eliminar todo lo actuado devenido desde la reconvención.

En cuando la procedencia de la reconvención, y en vista que la exceptio non adimpleti contractus es una defensa de fondo a la demanda principal, cuyo efecto principal es suspender provisionalmente el cumplimiento de la obligación por parte del excipiens hasta que el demandante de la acción principal cumpla con su propia obligación incumplida y no el de dejar sin efecto el contrato incumplido, y, además, de acuerdo a la doctrina patria más calificada que expresa:

Como consecuencia de esta tendencia predominante a rechazar que la resolución pueda proponerse por la vía de una mera excepción, ya que la pretensión de resolución desbordaría la esfera de una simple defensa dirigida a negar o a enervar el derecho invocado por quien ejerce una acción por cumplimiento o una acción por resolución, nos parece que, en aquellas situaciones en que el demandado pretenda no sólo negar o enervar el derecho del actor, sino hacer efectivo contra él un derecho contrapuesto a que se confirme la ruptura unilateral del contrato de decidida sin intervención judicial por el propio demandado, lo aconsejable será que este último propongan tal pretensión en la forma de una demanda reconvencional.[15]

 

Es por lo que, de acuerdo al derecho que le otorga el artículo 1167 del CC a mi representado, el cual es del siguiente texto: (cito)

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

 

Y en vista del incumplimiento por parte de la demandante del contrato de promesa bilateral de compraventa, incumplimiento que ha sido ampliamente descrito y demostrado ut supra en este escrito recursivo contrariamente a lo decidido por el a quo, respetuosamente, según el derecho que le otorga a mi representado el artículo antes transcrito, SOLICITO sea RESUELTO dicho contrato de promesa bilateral de compraventa, y como consecuencia de esta resolución, sea restituida la prestación ya cumplida por mi representado, todo lo cual ha sido descrito y demostrada igualmente antes en este mismo escrito recursivo.

En razón de lo antes alegado, respetuosamente solicito a este digno Juzgado de Alzada, sea declarada con lugar la Reconvención, que fuese legalmente planteada sin ritualismo y en busca de la paz social como fundamento de la justicia, y como consecuencia de ella LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO CULPOSO DE LA DEMANDANTE, incumplimiento probado in extenso en la segunda parte de este escrito de apelación a la sentencia, fundamentado en todo lo alegado y probado en autos de la acción principal y contenido en autos de este expediente, todo lo cual como consecuencia de la lógica y el sentido común NO REPETIMOS SU TRANSCRIPCIÓN en el capítulo de la reconvención, como se infiere debió ser una exigencia descrita en el fallo recurrido, lo cual sobrepasaría la esencia del proceso de reconvención cual ritual ya superado hace 2800 años (fundación de Roma), y que la sentencia se pronuncie sobre la condenatoria a la Restitución de la prestación cumplida consistente en la ENTREGA MATERIAL DEL INMUEBLE, como también de las costas, costos, honorarios y el pago de los daños y perjuicios por ser una acción, esta reconvención, autónoma e independiente en sus efectos condenatorios a la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

3.2.- OBLIGACIONES DERIVADAS.

3.2.1.- Restitución de la prestación cumplida. Entrega material del inmueble: Tal y como hemos desarrollado y visto ut supra, que por el incumplimiento culposo del contrato de promesa bilateral de compraventa por la parte accionante, se ha RESUELTO dicho contrato, y como consecuencia de esta resolución, solicitamos sea restituida la prestación ya cumplida por mi representado, todo lo cual ha sido descrito y demostrado igualmente antes en este escrito recursivo, fundamentado en todo lo alegado y probado en autos, prestación cumplida la cual ha sido consistente en el hecho de haber realizado la entrega material del inmueble propiedad del demandado, como una obligación contraída en el contrato solicitado en resolución (cláusula tercera), entrega realizada de manera simplemente simbólica, al hacerle entrega a la demandante de las llaves del mismo solo y únicamente para la revisión y conocimiento del bien opcionado, según como había quedado  establecido en la Cláusula TERCERA, en los siguientes términos: “EL VENDEDOR se compromete a entregar las llaves del inmueble antes descrito, máximo diez (10) días posteriores a la firma de la presenta autenticación de este documento, por ante la Notaría del Municipio XXXXXXXXX”, en tal sentido, siendo que la acción RESOLUTORIA produce efectos restitutorios, ex tunc, al extinguirse las obligaciones, en este sentido el autor Melich Orsini ha dicho: (cito)

En esta nueva situación que la sentencia crea entre las partes, si la prestación cumplida por el actor y que se trata de restituirle, consiste en una cosa cierta que existe todavía en el patrimonio del demandado, ya sea que la titularidad de tal tiempo pertenezca a quien tiene derecho de recuperarlo o que pertenezca a una tercera persona y que su reclamante la hubiera transferido al demandado en razón del mismo contrato quiera ha sido declarado resuelto, si tratara de una simple entrega forzosa encuadrable en el marco del art. 528 del Código de Procedimiento Civil.^[16]

 

Es por lo que solicito expresamente que en la sentencia se condene a la demandante a realizar la entrega material del inmueble propiedad de mi representado, el cual es “destinado a vivienda principal, distinguido con el número (15C-5), ubicado en la planta Cinco (5) del Edificio N° Quince (15) del Conjunto Residencial LA SABANA, situado en el sector el Márquez, de Guatire, Municipio Autónomo XXXXXXXXX, del Estado XXXXXXXXX”, ampliamente descrito en autos de este expediente y en el cuaderno de Medidas, entrega que solicito sea decretada en la sentencia en aplicación de lo establecido en el artículo 528 del CPC, el cual es del texto siguiente:

Artículo 528: Si en la sentencia se hubiere mandado a entregar alguna cosa mueble o inmueble, se llevará a efecto la entrega, haciéndose uso de la fuerza pública, si fuere necesario.

Si no pudiere ser habida la cosa mueble, podrá estimarse su valor a petición del solicitante, procediéndose entonces como si se tratara del pago de cantidad de dinero.

 

En razón de todo lo anterior, respetuosamente solicito a este digno Juzgado de Alzada, se condene a la demandante a realizar LA RESTITUCIÓN DE LA PRESTACIÓN CUMPLIDA de manera voluntaria y de ser el caso en aplicación de lo establecido en el artículo 529 del CPC se ejecute a costa de la demandante, la ciudadana XXXXXXXX XXXXXXXX ampliamente identificada en autos, prestación cumplida consistente en habérsele realizado la entrega simbólica del inmueble, por lo que solicito se DECRETE LA ENTREGA MATERIAL DEL INMUEBLE ampliamente descrito en autos y así sea declarado por esta alzada.

3.2.2.- Condenatoria en costas: Solicitamos la condenatoria en costas a la parte demandante, tanto en lo que corresponda con en el juicio principal, como en las consecuencias de la derrota en la reconvención, por ser acciones distintas y autónomas, la primera por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO lo que conlleva el cumplimiento de sus cláusulas y la voluntad de las partes, mientras que la segunda es la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, lo que significa la desaparición del mundo jurídico de éste, como si nunca hubiese existido y por lo tanto no ejecutado, las consecuencias son ex tunc (desde siempre).

RESUMEN CONCLUSIVO Y PETITUM

La cognición de esta causa por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en principio, tanto el planteamiento de la demanda como en las defensas de fondo, han debido desarrollarse sin mayores cortapisas, como en efecto se planteó en el proceso de la primera instancia, la necesidad de la exhaustividad se produce por los vicios, yerros e inconsistencias de la sentencia proferida por el a quo y el temor de no solucionarlas en esta instancia.

La situación fáctica es sencilla, la podemos sintetizar de la manera siguiente:

SÍNTESIS CONCLUSIVA

La ciudadana XXXXXXXXXXXX en su cualidad de promitente compradora, suscribe con el ciudadano XXXXXXXXXXXXX en su cualidad de promitente vendedor (ambos ampliamente identificados en autos) un contrato de promesa bilateral de compraventa (calificación del a quo, no controvertida) el cual es un contrato de tracto sucesivo, preliminar e instrumental a un futuro contrato en el cual las partes prometieron manifestar sus correspectivas voluntades de compra y vender. Es importante tener presente la distinción entre lo que es el contrato de opción suscrito y el futuro contrato de compraventa en el cual prometieron manifestar sus voluntades para comprar y vender.

A—OBLIGACIONES CONTRAÍDAS:

1.      La promitente compradora, según la cláusula segunda se obligó a pagar el precio de Bs. 30.000.000,00 en dos partes:

a.      Al momento de la firma ante la Notario un pago por Bs. 15.000.000,00; y

b.      A la firma del contrato futuro de compraventa ante el Registro correspondiente los otros 15.000.000,00. (Son dos momentos)

2.      El promitente vendedor por su parte se obligó a:

a.      Según la cláusula tercera a entregar las llaves del inmueble para su revisión y conocimiento.

b.      Según la cláusula sexta a entregar oportunamente toda la documentación la cual era exigida por el Registro Inmobiliario para poder protocolizar en un futuro el documento definitivo de compraventa en una segunda etapa.

B- CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES.

i) Obligaciones de la promitente compradora:

a.      La promitente compradora no logró probar haber efectuado el primer pago por el que se obligó a realizar al momento de la autenticación del contrato ante la Notario, el cual debió haber sido por QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.0000.000,00). La notaria no dio fe pública de ese hecho, ni los testigos evacuados lograron probarlo al contradecirse y manifestar un evidente interés en las resultas de juicio a favor de su promovente y de la parte actora. No existe en autos prueba de dicho pago. Lo que sí existe es la conducta de la promitente compradora de intentar realizar el pago completo del precio del inmueble opcionado aun habiendo afirmado que lo realizó parcialmente, pago íntegro el cual intentó realizar mediante un cheque de su cuenta personal por la cantidad de Bs. 30.000.000,00, lo que corresponde a la totalidad del precio, no obstante haber alegado ante el juez a quo haber cancelado el 92.5% del precio, cheque que le fue opuesto para su contradicción, la cual no se produjo y quedó como prueba firme, el mismo no fue cobrado como lo informó el Banco de Venezuela. En conclusión, INCUMPLIÓ CON ESTA PRIMERA OBLIGACIÓN.

b.      La promitente compradora adujo que realizó un segundo abono (pago) al precio por Bs. Bs. 12.750.000,00 mediante un comprobante de pago el cual fue desconocido en su contenido y firma por su contraparte y que no pudo hacer valer por no haber podido realizar el correspondiente cotejo, en virtud de no haberse realizado en la realidad fáctica dicho pago. Como consecuencia de lo anterior, no logró la promitente compradora probar su segunda obligación de pagar los otros Bs. 15.000.000,00 del precio total de inmueble opcionado. El Banco de Venezuela dejo establecido en la prueba de informe que tampoco se realizó pago de cheque alguno por esta cantidad. En conclusión, INCUMPLIÓ CON ESTA SEGUNDA OBLIGACIÓN.

ii) Obligaciones de promitente vendedor:

a.      El promitente vendedor cumplió con la obligación que contrajo mediante el contrato de promesa bilateral consiste en entregar las llaves del inmueble, tal y como la contrajo en la cláusula tercera de dicho contrato, y así clara y expresamente lo reconoció la promitente compradora en si libelo de demanda, por lo que NO FUE UN HECHO CONTROVERTIDO.

b.      El promitente vendedor cumplió con la obligación de aportar toda la documentación a la cual se había obligado en la Cláusula Sexta, la cual era necesaria para que el Registro Público pudiera protocolizar en un futuro el verdadero contrato definitivo de compraventa (segunda etapa no realizada). Así lo CONFESÓ inequívocamente la promitente compradora en su escrito libelar al asentir que “…que habiendo sido informada [la promitente compradora] de que ya existían TODOS los recaudos necesario, el día Siete (7) de Agosto de 2017, finalmente se traslada a la Oficina Subalterna de Registro correspondiente a realizar los cálculos y el oportuno pago de aranceles para la presentación del documento definitivo de la venta”, trámite que realizó a motus propio sin la concurrencia del promitente vendedor y sin que este haya sido NOTIFICADO. Lo que prueba, lejos de toda duda que EL PROMITENTE VENDEDOR CUMPLIÓ CON SU OBLIGACIÓN DE APORTAR LA DOCUMENTACIÓN exactamente como se había obligado.

En este estado, sin embargo, la promitente compradora interpuso ante el Juzgado a quo una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a la cual se excepcionó el promitente vendedor ejerciendo el derecho que le otorga el artículo 1168 del CC, como una excepción temporal al fondo de dicha demanda de cumplir cualquier obligación mientras la parte actora no cumpliera las suyas, las cuales, en el iter del desarrollo de las obligaciones del contrato objeto de esa demanda le correspondían cumplir a la promitente compradora, ya que el promitente vendedor había cumplido con todas y cada una de las obligaciones por las cuales estaba constreñido a cumplir, solo estaba a la espera del cumplimiento de la promitente compradora que aun hoy no ha cumplido.

En razón que la excepción al cumplimiento al cual tiene derecho el promitente vendedor, ex artículo 1168 del CC, la cual no elimina del mundo jurídico las obligaciones y consecuencias del contrato que ha sido incumplido por la promitente compradora, el demandado se vio en la necesidad interponer, por vía de la reconvención, la RESOLUCIÓN de ese contrato de promesa bilateral por el incumplimiento evidente de las obligaciones que contrajo la promitente compradora en dicho contrato.

Con fundamento en todo lo alegado y probado en autos, solo estrictamente dentro de la amplitud de esta apelación y sin desmejorar lo apelado, y de acuerdo a todo el análisis realizado, según lo descrito en el cuerpo de esta apelación y presentado resumidamente en estas las líneas previas, es por lo que le solicitamos a este Juzgado de Alzada, en beneficio de la justicia material y legal, según lo establece el artículo 12 del CPC, lo siguiente:

PETITUM

1.      La NULIDAD DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

2.      La declaratoria sin lugar de la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

3.      Sea declarada la “EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS”, establecida en el artículo 1168 del CC, como una excepción al fondo de la demanda principal a favor del demandado.

4.      Se pronuncie una NUEVA SENTENCIA sin los vicios impugnados de manera que sea realmente legal (ex art. 12 CPC) y por consiguiente justa.

5.      La declaratoria con lugar de la RECONVENCIÓN y por lo tanto la RESOLUCIÓN. DEL CONTRATO (Ex art. 1167 CC).

6.      La RESTITUCIÓN DE LA OBLIGACIÓN CUMPLIDA y por lo tanto la CONDENA A LA ENTREGA MATERIAL DEL INMUEBLE.

7.      La CONDENATORIA EN COSTAS, gastos, honorarios, y daños y perjuicios, según corresponda en cada una de ambas acciones, la principal y la reconvención, con su correspondiente indexación.

8.      DECLARE LA SUSPENSIÓN DE LA MEDIDA CAUTELAR que grava sobre el inmueble ampliamente descrito en este proceso y a tales efectos se oficie al Registrador Público del Municipio XXXXXXXXX.

Con la venia de este honorable Juzgado superior solicito excusas por la exhaustividad de este informe de apelación, lo cual es debido al fallo recurrido y como una responsabilidad con mi representado de asegurarle una tutela judicial efectiva con el concurso de mi oficio.

En XXXXXXXX, sede del Juzgado Superior X en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado XXXXXXXXXXXXX, a la fecha de su presentación.

 

 

 

Manuel A. Azancot Carvallo

IPSA 123.542

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[1] Código de Procedimiento Civil

[2] Constitución de la República Bolivariana de Venezuela

[3] Sentencia de la Sala Constitucional, Tribunal Supremo de Justicia, Nº de sentencia: 878, Expediente Nº 14-0662, Fecha: 20/07/2015, Ponente: Marcos Tulio Dugarte Padrón.

[4] La expropiación es un fenómeno de derecho público, constitucional y administrativo, que consiste en la transferencia coactiva de la propiedad privada desde su titular al Estado, mediante indemnización: concretamente, a un ente de la Administración pública dotado de patrimonio propio. Wikipedia

[5] Una carga, procesalmente hablando no es una obligación que su incumplimiento daña al acreedor del derecho al cual está obligado el deudor, sino una exigencia que su incumplimiento daña solo a quien ha sido impuesta.

[6] Academia de Ciencias Políticas y Sociales. Serie Estudios N                º 61. 4ta. Edición corregida y ampliada. Caracas 2006

[7] José Melich Orsini, La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Serie Estudios 59. Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Caracas 2007. Pág. 332

[8] Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre. Curso de Obligaciones, Derecho Civil III. Tomo II. Universidad Católica Andrés Bello. Caracas 2007. Pág. 965-967

[9] Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia sentencia dictada en fecha 22 de marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-c-2012-000274), con ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA -Página 37 de la sentencia

[10] Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre. Curso de Obligaciones, Derecho Civil III. Tomo II. Universidad Católica Andrés Bello. Caracas 2007. Pág. 963.

[11] Enrique Urdaneta Fontiveros, Régimen Jurídico de la Exceptio Non Adimpleti Contractus. Serie Estudios 103. Academia de Ciencias políticas y Sociales. Pág. 3.

[12] Enrique Urdaneta Fontiveros, Régimen Jurídico de la Exceptio Non Adimpleti Contractus. Serie Estudios 103. Academia de Ciencias políticas y Sociales. Pág 193

[13] Citado en jurisprudencia CSJ, SPA, Sentencia 19-11-92, en Pierre Tapia, Nº 11 p. 222-223 –Tomado en Código de Procedimiento Civil, Tomo III Ricardo Henriquez La Roche

[14] Entendida como objeto y no como proceso

[15] José Melich Orsini, La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Serie Estudios 59. Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Caracas 2007. Pág. 315.

[16] José Melich Orsini, Ob. Cit. Pág. 332